借地権を売却する方法とは？方法や手順を解説
土地の所有権と同様に、借地権も売却することができます。
借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
売却を検討する際は、借地権の種類や必要な手続きなどを理解することが大切です。
今回は、借地権の基本的な知識と売却方法、売却の手順を解説します。
借地権とは？基本的な知識と売却方法
まずは、借地権の売却に関する基本的な知識と売却方法について解説します。
借地権は建物を建てるために土地を借りる権利
借地権は、他人の土地を借りて建物を建てる権利であり、大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2種類があります。
地上権は、建物を建てるために土地を使用する権利です。
民法では「物権」に該当し、すべての人に対し、その財産を支配していることを主張できる絶対的な権利となります。
一方、賃借権は建物を建てるために土地を借りる権利です。
民法上では「債権」に該当します。債権は、特定の人物には要求ができるものの、第三者には権利を主張できないため、物権よりも弱いといえます。
市場に流通している借地権は、賃借権である場合がほとんどです。
地上権の売却には地主の承諾は不要ですが、賃借権の場合は必要となります。
借地権の売却を検討する際は、自身が持つ権利が地上権と賃借権のどちらに該当するのかを確認しておくことが重要です。
借地権（賃借権）の種類
賃借権は「普通借地権」「定期借地権」「旧借地権」の2種類があります。
賃借権の種類によって、存続期間（権利が続く期間）や権利の内容などが異なります。
普通借地権は、契約期間の満了時に更新が可能な借地権です。
契約当初は30年以上の存続期間が必要です。
また、初回の更新時の存続期間は20年以上、2回目以降は10年以上が必要となります。
定期借地権は、あらかじめ定めた期間に限って存続する借地権です。
存続期間が終わったあとの更新はできないため、更地に戻したうえで土地の持ち主に返還しなければなりません。
旧借地権は、借地法の施行（1992年8月1日）以前に設定された借地権です。
存続期間が長く、満了時は地主に契約の更新を求めることもできますが、現在では新規に設定することができません。
借地権を売却する3つの方法
借地権を売却する方法には、以下の3種類があります。
- 地主への売却（買戻し）
- 第三者への売却
- 等価交換
それぞれの方法にメリットとデメリットがあるため、自身の状況に合わせて適切な売却方法を選ぶことが大切です。
1.地主への売却（買戻し）
1つ目は、地主が借地権を買い取る方法です。
地主が買い取った借地権は消滅します。
地主は、底地権（借地権がある土地部分の所有権）を所有しているため、借地権を買い取ることで、土地の完全所有権を得ることができます。
完全所有権を得た地主は、土地を自由に活用したり処分したりできるようになります。
例えば、駐車場経営や新たな建物の建設など、さまざまな土地活用が可能となるのです。
ただし、地主が買戻しに応じるかどうかは、地主の意向次第です。
地主が買戻しを望まない場合もあります。
また、買戻し価格についても、地主との交渉が必要となります。
売却価格でなかなか折り合いがつかず、地主との交渉が難航するケースは少なくありません。
2.第三者への売却
2つ目は、不動産会社に仲介を依頼して個人や法人に借地権を売却する方法です。
借地権付きの土地は、所有権がある土地よりも価格が安い傾向にあるため、地価の高い都市部を中心に一定の需要があります。
第三者に借地権（賃借権）を売却するためには、地主の承諾が必要です。
また、地主の承諾を得るときは「譲渡承諾料」を支払うのが一般的です。
また、借地権付きの物件は、銀行からの融資を受けにくいというデメリットがあります。
借地権は、土地の完全な所有権ではないため、担保価値が低いと見なされるためです。
3.等価交換をしたうえで売却する
等価交換とは、価値が等しいものを交換する方法のことです。
借地権の売却においては、地主が保有する底地権の一部と、それと価値分が等しいだけの借地権が交換するケースがあります。
等価交換をすると、借地権を持つ人と地主は、それぞれ土地の完全所有権を取得することが可能です。
等価交換により借地権を消滅させたうえで売却する方が、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
等価交換をするときも、地主の承諾が必要となります。
また、等価交換の割合は当事者で話し合いをして決めるのが一般的です。
借地権を売却する6つのステップ
続いて、借地権を第三者に売却するときの手順をみていきましょう。
主な手順は、以下の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 地主と交渉する
- 売却活動を始める
- 売買契約を締結する
- 買主に引き渡し
1.不動産会社に査定を依頼する
まずは、不動産会社に借地権の査定を依頼し、売却価格の相場を調べます。
不動産会社は、物件の立地や築年数、間取り、設備の状態などを調査し、同じ地域の類似物件の取引事例などを参考にしながら、借地権の価値を査定します。
査定をしてもらうと、借地権付き建物の売却価格の目安が分かります。査定価格が想定よりも低い場合は、売却以外の選択肢を検討してみるのも一案です。
2.地主と交渉する
借地権（賃借権）を売却する場合は、地主にその意向を伝えて了承を得ましょう。
地主と交渉は難航するケースが多く、借地借家法などの専門知識も必要です。
交渉が難航する可能性があるときは、不動産会社や弁護士、司法書士など専門家に相談するのも方法です。
地主から売却の承諾が得られたあとは、売却条件を話し合います。
- 借地権の残存期間はどうするか（現行のまま/期間延長/期間短縮）
- 地代（借地料）の改定は必要か
- 購入希望者が住宅ローンを利用できるか など
借地人と地主がよく話し合いをし、双方が納得できるような条件を決めることが大切です。
3.売却活動を始める
地主の承諾が得られたら、売却活動を始めます。
不動産会社に仲介を依頼するときは、媒介契約を締結します。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
媒介契約の内容によって、指定流通機関（レインズ）への登録義務や依頼主への販売活動の報告義務などが異なります。
レインズは、不動産会社が物件情報を確認できるシステムです。
媒介契約について詳しくは、下記の記事をご覧ください。
不動産会社と媒介契約を結んだあとは、売却予定の物件情報が不動産ポータルサイトに掲載されます。
また、レインズにも物件情報が登録され、全国の不動産会社が閲覧できる状態となります。
※一般媒介契約を結んだ場合はレインズに物件情報が登録されないこともあります。
なお、すでに買主が決まっている場合は、不動産会社に仲介を依頼せずに契約を結ぶことも可能です。
4.売買契約の締結
購入希望者が現れたら、不動産会社を介して売買代金や譲渡の時期などの売却条件を交渉します。
また、地主にも借地権の売却条件を伝えて合意を得たうえで「借地権譲渡承諾書」を作成します。
借地権譲渡承諾書は、地主が借地権の売却に同意していることや、借地の地代、存続期間などを記載する書類です。
売主、買主、地主の全員が条件に合意したら、売買契約を結びます。
契約の際に取り交わす売買契約書には、取り引きの対象となる土地や建物、売買代金、譲渡する時期など、契約に関する取り決めが細かく記載されます。
記載内容に誤りがないかをよく確認し、疑問点や不明点は不動産会社に質問をして解消をしたうえで、契約を結ぶことが大切です。
5.買主に引き渡し
売買契約が成立したあとは、買主に物件を引き渡します。
また、建物の所有権を買主に移転させるために、所有権移転登記をします。
所有権移転の手続きは、買主が司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
登記が完了すると、借地権売却の手続きが終了となります。
まとめ
- 借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、賃借権の売却には地主の承諾が必要
- 賃借権には「普通借地権」「定期借地権」「旧借地権」の3種類があり、種類によって存続期間や権利の内容が異なる
- 借地権の売却方法には、地主への売却、第三者への売却、等価交換の3種類がある
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/