不動産売却時に支払う仲介手数料とは？金額の計算方法や支払うタイミングを解説
不動産を売却するときは、一般的には買主探しを手伝ってくれた不動産会社に「仲介手数料」を支払います。
売却時に支払う諸費用の中でも、仲介手数料は特に高額です。不動産売却の計画を立てる際は、仲介手数料の金額や支払うタイミングなどを把握することが重要です。
本記事では、不動産売買で仲介手数料を支払う理由や金額の相場、支払うタイミングなどを解説します。
不動産の売却時ににかかる仲介手数料とは？
売主の希望通りに物件を売却するためには、不動産売却のノウハウが不可欠です。また、不動産取引法律や税金などの専門的知識も求められるため、売主が単独で不動産を売却するのは困難でしょう。
そのため、不動産を売却するときは、不動産会社と契約（媒介契約といいます）を結んで買主を探してもらうのが一般的です。無事に買主が見つかり、売主と不動産売買契約を締結できたときは、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料に含まれるのは、不動産会社が担当する以下のような業務です。
- 不動産売却の戦略の提案
- 販促用のチラシの作成
- 不動産情報サイトへの情報掲載
- 新聞などでへの広告掲載
- 購入希望者への案内・物件の説明
- 売買条件の交渉や契約手続きの締結
- 引渡し時の立ち会い
売主から物件の売却を依頼された不動産会社は、物件の販売情報をインターネットやチラシ、新聞などに掲載して購入希望者を探します。
また、購入希望者への案内や契約条件の交渉、売買契約の締結なども担当し、不動産の売却を全面的にサポートします。
仲介手数料は、不動産会社が行うさまざまなサービスの対価として支払う手数料です。
一方で「特別な広告の作成を依頼した」「遠方の購入希望者に対応するために出張してもらった」など、不動産会社が担当する業務に含まれない対応を依頼したときは、追加で費用を請求されることがあります。
仲介手数料の金額
仲介手数料の金額は不動産会社によって異なります。ただし、法律で上限額が定めれており、それを超える金額に設定することはできません。
仲介手数料の上限は法律で定められている
仲介手数料の上限額は、宅建業法（宅地建物取引業法）で定められており、以下の通り不動産の売却価格に応じて決まります。
不動産の売却価格は400万円を超えるケースがほとんどであるため、法定上限額を計算するときは以下の速算式を用いられることが多いです。
- 仲介手数料の速算式：物件価格×3%＋6万円（＋消費税）
例えば、不動産の売却価格が3,000万円である場合、仲介手数料の法定上限額は「3,000万円×3%＋6万円＝96万円（＋消費税）」です。
仲介手数料が半額や無料の不動産会社もある
仲介手数料には法律で上限が定められていますが、下限については制限がありません。そのため、不動産会社は法定上限額を超えない範囲で仲介手数料を自由に定めることができます。
例えば、不動産会社によっては買主から仲介手数料をもらう代わりに売主側の仲介手数料を無料にしています。また、売主と買主から半額ずつ仲介手数料を請求する不動産会社もあります。
不動産会社によって仲介手数料の設定はさまざまです。媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶときは、仲介手数料の金額も1つの比較ポイントとなるでしょう。
仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に半額ずつ支払う
仲介手数料を支払うタイミングは、買主と売買契約を結ぶときと、買主に物件を引き渡すときに半額ずつ支払うのが一般的です。
例えば、仲介手数料の金額が100万円であった場合、売買契約時に50万円を支払い、物件を引き渡すときに残りの50万円を支払います。
仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ前に確認をしておくと良いでしょう。
不動産売却時の仲介手数料における注意点
不動産を売却するときは、仲介手数料の安さで不動産会社を選ばないことが大切です。また、安易な仲介手数料の値引交渉はおすすめできません。それぞれの理由を解説します。
仲介手数料の安さで不動産会社を選ばない
仲介手数料は、不動産売却時の諸費用の多くを占めます。しかし、仲介手数料が安い不動産会社を選べば良いというわけではありません。
いくら仲介手数料が安くても、売却活動のノウハウに乏しく、担当者の実力も不足していると、希望する価格よりも安く売却してしまう恐れがあります。また、仲介手数料は無料であるものの、事務手数料という名目で数十万円の費用を請求されるケースも散見されます。
仲介手数料は重要な比較ポイントではあるものの、安さのみで不動産会社を選ぶとかえって不動産売却に失敗するリスクを高めてしまうでしょう。
安易な値引交渉はおすすめできない
仲介手数料を安くしたいからといって、不動産会社の担当者な安易な値引交渉を持ちかけるのはおすすめできません。担当者のモチベーションを下げてしまいかねないためです。
多くの良心的な営業担当者は、売主の利益を考えて、依頼された物件を少しでも高く売ろうと努力をしています。にもかかわらず、売主から仲介手数料の値下げを要求されて正当な報酬が得られなくなると、お客さまのために努力している営業担当者ほどむなしくなることでしょう。
仲介手数料を値引きした結果、営業担当者のモチベーションが下がり、物件が何か月も売れずにいるケースは少なくありません。
安易に値引き交渉をしても、売主側のメリットになる可能性は低いと考えられます。
両手仲介を狙う不動産会社には要注意
両手仲介とは、不動産会社が売主と買主の両方を仲介することです。両手仲介をすると、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができます。
例えば、物件の販売価格が3,000万円であったとしましょう。仲介手数料の法定上限額は「3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）です。
仲介手数料を法定上限額に設定する不動産会社が両手仲介をすると、売主と買主から96万円ずつもらえるため、合計で192万円の手数料を得ることができます。
そのため、少しでも多くの売り上げを得るために、両手仲介にこだわる担当者もいるのが実情です。
両手仲介を狙う不動産会社と契約を結ぶと売主が不利になる
両手仲介は「できるだけ高く売りたい売主」と「できるだけ安く買いたい買主」の利益が相反してしまいます。利益が相反している二者を1つの不動産会社が担当するのは、無理があるといえるでしょう。
そして、両手仲介で不利益を被りやすいのは売主側です。
不動産会社が売主と媒介契約を結んでいると、売却できれば必ず仲介手数料をもらえます。両手仲介を狙う担当者としては「安くでも良いからとにかく買ってもらう」と考え安くなるため、売主よりも買主の利益が優先されやすいのです。
両手仲介にこだわらない不動産会社を見分ける方法
では、両手仲介にこだわらない不動産会社と契約するにはどのようにすれば良いのでしょうか。
不動産会社が両手仲介をしないか確認したいときは「他の不動産会社を通じて買いたい人が現れたときは、きちんと教えてくれますか？」と聞くと良いでしょう。
両手仲介にこだわらない不動産会社であれば「もちろんご連絡いたします」と快く返事をしてくれることでしょう。
【関連記事】不動産売却の落とし穴、「両手仲介」に気をつける
まとめ
- 仲介手数料は買主を探してくれた不動産会社に成功報酬として支払う手数料
- 仲介手数料の法定上限額は「物件価格×3%＋6万円」である
- 仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んだり、安易に値引き交渉をしたりするのはおすすめできない
【コラム執筆者】
山本 健司
プロフィール
ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』『全部一人でできる人になる不動産の仕事大全（ソシム社）』