コラム
2022年に住宅ローン控除が改正予定！改正内容や背景をわかりやすく解説
マイホームを購入するためには多額の資金が必要ですので、多くの方が金融機関から住宅ローンを借り入れます。
住宅ローンを借り入れた人は「住宅ローン控除」を申請することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。それが2022年の税制改正で住宅ローン控除の内容が見直されて、節税効果が減ってしまうといわれているのです。
本記事では、2022年の税制改正で住宅ローン控除がどのように変わるのか、わかりやすく解説します。
住宅ローン控除とは？
制度の改正について解説する前に、住宅ローン控除の内容を確認しておきましょう。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んだ方が受けられる税の優遇制度です。住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、年末時点で残っている借入額の1%の金額を、所得税から差し引いてもらえます。
例えば、年末時点の借入残高が2,500万円であった場合、所得税から差し引かれる額は25万円です。余った控除額については、翌年の住民税から差し引かれます。
※「前年度の所得税の課税総所得金額等×7％」または「13万6,500円」のどちらか低い金額が限度
住宅ローン控除が受けられる期間は、最長10年です。また控除の対象となる年末時点の借入残高は、最大4,000万円です。ただし長期優良住宅や認定低炭素住宅などを購入した場合、制度の対象となる借入残高は5,000万円となります。
住宅ローン控除を利用するためには、以下のような要件を満たさなければなりません。
◯住宅ローン控除の主な要件
● ローンの返済期間が10年以上
● 新築または取得の日から6ヶ月以内に入居し、控除の適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
● 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
● 取得する住宅の床面積が50㎡以上かつその1/2が自らの居住用 など
なお住宅ローン控除の要件は、新築住宅や中古住宅、住宅の増改築など、ローンを組んで取得する住宅の種類によって異なります。
消費税増税にともなう特例措置
2019年10月1日から消費税が10%へと増税されました。それに伴い、消費税10%が適用される住宅を購入して所定の要件を満たすと、住宅ローン控除の期間が10年から13年へと延長される特例措置が実施されました。
特例措置を受けるためには、以下の日までに所定の契約を結び、2022年12月31日までに入居しなければなりません。
● 注文住宅：2021年9月30日まで
● 分譲住宅・既存住宅・増改築：2021年11月30日まで
また2021年の税制改正によって「床面積が40㎡以上50㎡未満」かつ「控除を受ける年の合計所得金額が1,000万円以下」である人も、住宅ローン控除の特例措置を受けられるようになりました。
2022年の税制改正で住宅ローン控除はどう変わる？
2022年の税制改正によって、住宅ローン控除の計算方法が見直されるといわれています。具体的には「年末時点の借入残高の1%」または「年間の支払利息」のどちらか低い金額が控除額になるといわれているのです。
ここで制度改正が実施されたあとの控除額を、シミュレーションで確認してみましょう。借入条件は、以下の通りです。
● 借入額：3,000万円
● 金利：0.475%（変動金利）
● 返済期間：35年
● 返済方法：元利均等方式（毎月の返済方法が一定である返済方法）
● 返済開始月：2023年1月
上記の条件で住宅ローンを組んだ場合、返済初年度における年末時点の借入残高は、約2,921万円ですので、その1%は29万円となります。
一方で借入初年度における1年間の支払利息は、約14万円です。
そのため制度が改正されたあとの住宅ローン控除額は、14万円となります。制度改正前の控除額が29万円であることを踏まえると、制度改正によって控除額は半額以下に減ってしまう結果となりました。
2022年の税制改正で住宅ローン控除が改正される背景
2022年の税制改正で住宅ローン控除が見直されるのは、底値ともいえる値まで低下した住宅ローンの金利が理由です。
2021年10月現在、変動金利型の住宅ローンはおおむね0.4%台であり、0.3%台後半で提供する金融機関もあります。借り入れから一定期間の金利を固定する固定期間選択型については、借入当初の金利は0.5〜0.6％台です。
一方で、住宅ローン控除の控除率は1%です。よって金利が1%未満の住宅ローンを組むと、年間で支払った利息よりも、控除によって還付される税額のほうが多くなってしまう「逆ザヤ」の状態となります。
日本の行政機関のひとつである「会計検査員」の調査報告では、逆ザヤが発生することで、必要もないのに住宅ローンを組んだり、繰り上げ返済を控えたりする動機づけになると懸念されていました。※出典：会計検査院「平成30年度決算結果報告概要」
このような背景から、自民党・公明党が作成した2021年度の税制改正大綱の中で、2022年の税制改正において、住宅ローン控除の制度を見直す必要性がある旨が明記されました。
税制改正によって住宅ローン控除の選び方はどのように変わる？
住宅ローン控除が改正されることで、マイホームを購入する方の住宅ローンの組み方が変わってくるでしょう。例えば、2022年の以降は、全期間固定金利で借り入れる人が増える可能性があります。
全期間固定金利は、ローンを完済するまで金利が一定であるため、変動金利とは異なり途中で返済負担が増える恐れはありません。
一方で全期間固定金利の金利は、変動金利や固定期間選択型よりも高く設定されています。世の中の金利が低いまま推移すると、返済負担が他の金利タイプを選んだ場合よりも重くなってしまう可能性があるのです。
住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンを借り入れた人の68.1%が変動金利を選択しているのに対し、全期間固定金利を選んだ人はわずか11.2%です。※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2021年4月調査）
全期間固定金利のほとんどは、借入時の金利が1%を超えています。よって年末時点の借入残高の1%が年間の支払利息を上回りやすくなり、変動金利や固定期間選択型よりも高い節税効果が期待できるため、全期間固定金利を選ぶ人が増えると予想されます。
2022年の税制改正前に契約すると住宅ローン控除はどうなる？
住宅ローン控除の控除額が「年末時点の借入残高の1%」と「年間の支払利息」のどちらか低い金額に改正されるのは、2022年の税制改正以降です。それまでに住宅ローンを組んでいれば、制度が改正されても影響は受けないでしょう。
2021年10月現在、住宅価格は上昇傾向にあります。とくに都市圏のマンションについては、新築と中古の両方で価格が上昇を続けている状況です。
少しでも住宅の取得コストを抑えたいのであれば、住宅ローン控除制度が改正される前に住宅ローンを組んでしまうのも方法でしょう。
ただし、焦って住宅を購入するのはおすすめできません。
住宅の価格は一般的に数千万円ほどであり、また住宅ローンの返済期間は、20〜30年ほどの長期間にわたります。そのため住宅を購入する際は、今後のライフプランを考えたうえで、入念に返済計画を立てることが大切です。
まとめ
・住宅ローン控除は、2022年の制度改正によって「年末時点の借入残高の1%」または「年間支払利息」のどちらか低い金額に見直される可能性があります。
・そのため税制改正後に金利1%未満の住宅ローンを組むと、控除額が「年間支払利息」となり、改正前よりも節税効果が薄れてしまうでしょう。
・マイホームの取得にともなう金銭的な負担を抑えたいのであれば、慎重に資金計画を立てたうえで、2022年の税制改正が実施される前に住宅を購入するのも方法です。
【コラム執筆者】
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/