耐震基準適合証明書とは？取得するメリットや注意点を解説
築年数が古い中古住宅を購入する際に「耐震基準適合証明書」を取得すると、建物が現行の耐震基準に適合していることが証明されるため、より安心して生活を送ることが可能です。
また、住宅ローン控除や住宅取得時にかかる税金の優遇なども受けられます。
本記事では、耐震基準適合証明書とは何か、取得するメリットなどを解説します。
耐震基準適合証明書とはどのような書類なのか
耐震基準適合証明書は、建物が現在の建築基準法で定められる耐震基準（新耐震基準）を満たしていることを証明する公的な書類です。
新耐震基準は、1981年6月1日に改正・施行された建築基準法で定められる基準です。
1981年5月31日以前に建築確認申請がなされた住宅などの建物は「旧耐震基準」で建てられており、基本的にそのままでは新耐震基準を満たしていません。
旧耐震基準と新耐震基準の違いは以下をご覧ください。
- 旧耐震基準：震度5程度の中規模地震では倒壊・崩壊しないこと
- 新耐震基準：震度5強程度の中規模地震では軽微なひび割れ程度にとどまり、震度6強〜震度7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないこと
旧耐震基準は新耐震基準とは異なり、震度6強〜震度7程度の地震が想定されていないため、大規模地震が発生した際の安全性に不安が残ります。
しかし、旧耐震基準の住宅でも、専門家による耐震診断を受け、必要に応じて耐震改修工事を行うことで新耐震基準に適合させることが可能です。
診断と改修により、建物が新耐震基準を満たしていると専門家が判断すれば、耐震基準適合証明書が発行されます。
この証明書が発行されると、新耐震基準に適合している建物と同程度の耐震性能があることが証明され、より安心してマイホームで生活を送ることができます。
耐震基準適合証明書を取得する4つのメリット
旧耐震基準の物件が、耐震基準適合証明書を取得することで以下のようなメリットを受けられます。
- 住宅ローン控除を利用できる
- 登録免許税が軽減される
- 不動産取得税が軽減される
- 地震保険料の割引が適用される
住宅ローン控除を利用できる
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が、一定の要件を満たすと受けられる税の優遇制度です。
入居が2022年1月1日〜2025年12月31日までの場合、年末時点での住宅ローン残高の0.7%分を、所得税や一部の住民税から直接差し引くことができます。
例えば、年末時点のローン残高が2,000万円の場合、最大で「2,000万円×0.7%＝14万円」の減税が受けられます。
中古住宅の場合、控除の対象となる借入限度額は2,000万円、認定優良住宅や認定低炭素住宅などは3,000万円であり、控除期間はいずれも最大10年間です。
1981年12月31日以前に建築された戸建て住宅やマンションを購入する場合、耐震基準適合証明書を取得し、他の要件も満たすと住宅ローン控除による減税を受けられます。
登録免許税が軽減される
住宅を購入して自分の名義に変更する際は「所有権移転登記」をします。
また、住宅ローンを組む際の「抵当権設定登記」も必要です。
所有権移転登記や抵当権設定登記をするときは「登録免許税」という税金を納めます。
登録免許税の税額は「課税標準額×税率」で求められます。
課税標準額は、土地や建物がある市町村（東京23区の場合は都）が算定する不動産価格である「固定資産税評価額」と同じです。
耐震基準適合証明書があると、所有権移転登記や抵当権設定登記の登録免許税の税率が以下の通りに軽減され、税額が低くなります。
不動産取得税が軽減される
不動産取得税は、土地や建物を購入した際に1度だけかかる地方税です。
税額の計算方法は「課税標準額×税率」です。
課税標準額は、建物の場合は固定資産税評価額と同じですが、土地部分は軽減措置により固定資産税評価額の1/2となります。
不動産取得税についても、耐震基準適合証明書を取得することで税額が軽減されます。
中古住宅を購入する場合、建物部分の税額を求める際に固定資産税評価額から、建物が建てられた時期に応じた一定金額（最大1,200万円）が控除されます。
土地部分については、当初の税額から以下のうち高い方の金額が控除されます。
- 45,000円
- 土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積×2×3％
地震保険料の割引が適用される
地震保険は、火災保険の補償対象外である地震や噴火、それらにともなう津波による損害を補償する保険です。
耐震基準適合証明書を保険会社に提示することで「耐震診断割引」が適用され、保険料が10%割引になります。
耐震基準適合証明書の取得方法
耐震基準適合証明書を取得する手順は、以下の通りです。
- 専門機関へ耐震診断を依頼する
- 建築士による現地調査
- 証明書の申請・発行
まず、証明書を発行できる以下の専門家や専門機関を探し、耐震診断を依頼します。
- 建築士事務所に所属する建築士
- 指定確認検査機関
- 登録住宅性能評価機関
- 住宅瑕疵担保責任保険法人
中古住宅を購入する人の多くが建築士に依頼しています。
どこに依頼すれば良いか分からない場合は、中古住宅探しをサポートしてもらっている不動産会社に相談するとよいでしょう。
続いて、依頼を受けた建築士などの専門家が、実際に物件を訪れて現地調査を行い、専門的な視点で耐震性を評価します。
現地調査の結果、建物が現行の耐震基準を満たしていると判断されると耐震基準適合証明書が発行されます。
調査の結果、耐震性が基準に満たないと判断された場合、証明書は発行されません。
その場合、専門家からの提案に基づいて改修工事を行い、再度調査を受けて基準への適合が確認されると証明書が発行されます。
耐震基準適合証明書の取得にかかる費用
耐震基準適合証明書の取得にかかる費用は、専門家による耐震診断と耐震基準適合証明書の発行のみであれば5万〜15万円程度です。
一方、診断の結果、耐震改修工事が必要になった場合、工事費用や改修費用がかかります。
費用は物件の大きさや施工箇所、使用する建材などで異なり、数十万円で済むこともあれば、大規模な工事を実施する場合は100万円以上かかることもあります。
なお、取得にかかる費用は売主と買主のどちらが負担してもよいとされていますが、実際には買主負担となるケースが多いです。
証明書の発行にかかる期間
耐震基準適合証明書の発行にかかる期間は、状況に応じて異なります。
物件がすでに現行の耐震基準に適合しており、改修工事が不要な場合でも、短くても1〜2週間ほどかかり、1ヶ月以上かかるケースもあります。
耐震改修工事を実施する場合は、証明書の発行までに数ヶ月かかることもあります。
耐震基準適合証明書を取得する場合は、スケジュールに余裕を持って専門機関に調査を依頼することが大切です。
まとめ
- 耐震基準適合証明書は建物が新耐震基準を満たしていることを証明する公的書類
- 耐震基準適合証明書を取得すると住宅ローン控除や各種税金の軽減などの優遇を受けられる
- 証明書を取得するには専門家による耐震診断を受け、必要に応じて改修工事を行う
- 証明書の発行にかかる費用は、5万〜15万円程度で改修が必要な場合は数十万〜100万円以上かかることもある
【コラム執筆者】
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/