離婚で家を売ることになったら？手順や押さえておきたいポイントを解説
家が財産分与の対象となる場合、名義人や住宅ローンの残債などを確認し、売却をすべきか慎重に判断しなければなりません。
また、売却益の分配方法や、どちらかが住み続ける場合の代償金の支払いなど、離婚時に家が財産分与の対象となるときは検討すべきことが多くあります。
今回は、離婚の際に家の売却を検討する手順や、住宅ローンが残っている場合の注意点を詳しく解説します。
離婚の際は夫婦で「財産分与」をする
離婚の際は、夫婦で「財産分与」をするのが一般的です。
財産分与とは、結婚生活を通じて夫婦が協力して築いた財産を、離婚の際に分け合う制度のことです。
結婚後に購入した自宅や婚姻期間中に貯めた預金などは、財産分与の対象となります。
一方で、結婚前から個人で所有していた不動産や、相続で得た財産などは、原則として財産分与の対象にはなりません。
財産分与の割合は、基本的に夫婦それぞれ2分の1ずつとされています。
たとえ妻が専業主婦であっても、家事や育児などを通じて家庭に貢献してきたと認められるため、夫と同等の分配を受ける権利があるとされています。
家を売るタイミングは「離婚後」が一般的
夫婦が離婚する場合、財産分与の対象となる家を売却して売却益を分け合うという選択肢があります。
例えば、婚姻期間中に3,000万円の自宅を購入したとしましょう。
離婚の際にその自宅を4,000万円で売却できたとすると、売却益は1,000万円です。
この売却益を夫婦で折半し、それぞれが500万円ずつ受け取るのが基本となります。
ただし、離婚前に家を売ってしまうと、売却益を一方から他方に分与したとみなされ、贈与税が課される可能性があります。
余分な税金がかからないようにするためにも、特にこだわりがないのであれば、離婚が成立したあとに家を売るのが良いといえます。
離婚時の家の売却方法と手順
家が財産分与の対象になるときは、以下の手順で進めるとよいでしょう。
- 不動産の名義人を確認する
- 住宅ローンの残債を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
- 財産分与の方法を決める
- 不動産会社と契約を結んで売却活動を始める
1.不動産の名義人を確認する
家を売却するためには、まず名義人を確認する必要があります。
名義人とは、登記簿謄本に所有者として記載されている人のことです。
例えば、夫が家の名義人である場合、家を売却できる権利を持つのは夫のみです。
一方、夫婦の共有名義になっている場合は、両者の同意がなければ家は売却できません。
不動産の名義人を確認するときは、最寄りの法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しましょう。
また、パソコンから法務局のWebサイトにアクセスをすると、オンラインで登記簿謄本（登記事項証明書）の交付を請求できます。
2.住宅ローンの名義や残債を調べる
住宅ローンの名義人や、残債がいくらあるのかを把握することも重要となります。
名義と残債が分からなければ、離婚の際に家を売却するのか、それともどちらかが住み続けるのかを判断できないためです。
住宅ローンの名義人は、ローンの契約書で確認できます。
残債は、借入先の金融機関から送付される返済予定表や借入残高証明書などで確認が可能です。
残債が分かる書類が見当たらないときは、借入先の金融機関に問い合わせましょう。
3.不動産会社に査定を依頼する
続いて、家を不動産会社に査定してもらい、予想売却価格を調べます。
家の売却価格を決める際は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
1社のみに家の査定を依頼しても、査定結果が適切かどうか判断できないためです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定結果やその算出根拠を比較することで、家の適正な価値を把握しやすくなります。
不動産の査定は基本的に無料であるため、最低でも3社以上に依頼すると良いでしょう。
4.財産分与の方法を決める
家の名義や予想売却価格、住宅ローンの名義人と残債を確認できたら、夫婦で話し合って財産分与の方法を決めます。
家を財産分与する方法は「家を売却して利益を夫婦で分ける」「どちらかが住み続け、もう片方が代償金を支払う」のどちらかが一般的です。
家を売却した利益を分け合うと、新しい生活の資金などを準備できます。
また、住宅ローンを完済することで、ローンの支払いや権利関係などのトラブルも生じなくなるでしょう。
一方、離婚後も夫婦のどちらかが家に住む場合、住む側は同じ生活拠点で暮らしていくことができます。
特に、幼い子どもがいるなどの事情があるときは、家を売らず、夫婦のどちらかが住むケースも少なくありません。
家を出る側が支払う代償金の金額は、基本的に家の価値の半分です。
仮に家の価値が2,000万円であれば、家を出る側が支払う代償金の額は1,000万円となります。
どちらの方法にもメリットやデメリットがあるため、必要に応じて弁護士や不動産会社などとも相談し、財産分与の方法を慎重に決めることが大切です。
5.不動産会社と契約を結んで売却活動を始める
話し合いの結果、家を売却することが決まったら、不動産会社と媒介契約を結んで売却契約を結びます。
その後、売り出し価格を決めて広告を作成し、インターネットの不動産ポータルサイトやチラシなどに家の情報を掲載して、買主を探していきましょう。
購入希望者が見つかり、家の売却価格や引き渡し日などの条件を双方が合意したら、売買契約を結びます。
契約の締結後は、通常1か月ほどで売買代金の決済と引き渡しが行われ、家の売却は終了となります。
住宅ローンが残る家を離婚時に売却する際のポイント
離婚にともなって家を手放す場合は、住宅ローンの残債と予想売却価格を正確に調べて、それらをよく比較することが大切です。
住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンと、残債が売却価格を上回るオーバーローンでは、財産分与の方法が異なるためです。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債よりも高い状態のことです。
例えば、家を4,000万円で売却でき、住宅ローンの残債が3,000万円の場合、1,000万円の売却益が出るため、アンダーローンの状態となります。
アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを完済し、売却時の諸費用を支払ったあとの残りを夫婦で分割します。
分割割合は原則として2分の1ずつですが、夫婦の話し合いで変更することも可能です。
子どもの養育費や慰謝料などに応じて、6:4や7:3といった割合に調整できます。
アンダーローンであれば、家の売却がスムーズに進みやすく、離婚後にまとまった現金を得ることができます。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格よりも高い状態のことです。
例えば、家の売却価格が3,000万円、住宅ローンの残債が4,000万円である場合、1,000万円分が不足し、オーバーローンの状態となります。
オーバーローンの場合、家を売却しても住宅ローンを完済できないため、差額を自己資金で補填しなければなりません。
手持ちの貯蓄を切り崩すことになるため、離婚後の現金が減ってしまうでしょう。
また、住宅ローンの返済を滞納しており金融機関から一括返済を求められているときは「任意売却」を検討する場合があります。
金融機関からの一括返済に応じないと、やがて家は差し押さえられ、競売によって強制的に売却されてしまいます。
競売による売却価格は相場の5〜7割程度といわれているため、家が競売にかけられると多額の債務が残ってしまいかねません。
その点、任意売却であれば相場と同程度の価格で売却が可能です。
ただし、任意売却をするためには金融機関の承諾が必要であり、期限を迎えると競売で売却をされてしまいます。
住宅ローンの返済が苦しいのであれば、できるだけ早めに任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
まとめ
- 離婚の際は、夫婦で結婚生活を通じて築いた財産を分け合う制度「財産分与」を行うのが一般的
- 家が財産分与の対象となる場合、不動産の名義人や予想売却価格、住宅ローンの名義人と残債を確認し、売却をすべきか慎重に検討する
- 住宅ローンが残る家を離婚時に売却するときは、売却価格とローン残債のどちらが大きいかよく確認する
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/