マンションの売却で損失が出たときは確定申告をすべき？

 

マンションの売却時に利益が出たときには、確定申告が必要です。

 

では、損失が生じたときも、確定申告は必須なのでしょうか。

 

実は、マンションの売却時に損失が出た場合、確定申告は不要です。

 

ただし、特例を適用するときは申告手続きが必要となります。

 

今回は、マンションの売却で損失が生じた場合の確定申告や適用できる特例を解説します。

 

 

マンションの売却で損失が出たときは確定申告が不要

 

マンションを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税（譲渡所得税）や住民税の課税対象となります。

 

そのため、譲渡所得が生じたときは原則として確定申告が必要です。

 

一方、マンションの売却時に損失が生じた場合、基本的に確定申告は必要ありません。

 

申告が必要となるのは、譲渡損失を他の所得と相殺する特例を利用するときです。

 

まずは、譲渡損失の計算方法や、確定申告をすると適用できる特例の種類をご紹介します。

 

 

譲渡損失の計算方法

 

譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

 

• 課税譲渡所得＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）

※譲渡価額：不動産の売却価格
※取得費：売却したマンションを取得したときに支払った費用
※譲渡費用：マンションを売却するときに支払った諸経費

 

例えば、4,500万円で購入したマンションを4,000万円で売却したとしましょう。

 

売却時に300万円の経費がかかったとする場合、譲渡所得は次の通りとなります。

 

• 譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用） 

         = 4,000万円 - （4,500万円 + 300万円） 

         = 4,000万円 - 4,800万円

         = -800万円

 

計算の結果、マンションを売却したときの譲渡所得は-800万円となりました。

 

これは、売却により、800万円の譲渡損失が発生したことを意味します。

 

 

特例を適用するのであれば確定申告が必要

 

マンションの売却で譲渡損失が出た場合、確定申告で所定の手続きをすることで、その損失を他の所得と相殺することができます。

 

例えば、800万円の譲渡損失が生じた年の給与所得が900万円であるとしましょう。

 

この場合、 確定申告で所定の手続きをすることで、その年の合計所得金額は「900万円－800万円＝100万円」となります。

 

合計所得金額が下がることで、その年の所得税や翌年の住民税の負担が軽減されます。

 

譲渡損失を他の所得と相殺できる特例は、主に以下の2種類です。

 

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

以降では、上記特例の制度内容や要件、手続き方法などをご紹介します。

 

 

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、マイホームを売却し、新しく購入する場合の特例です。

 

この特例を適用すると、古い自宅（旧居宅）の売却で生じた譲渡損失を、新しい自宅（新居宅）を購入した年の他の所得と損益通算して、税負担を抑えることができます。

 

相殺をしてもなお損失が余る場合は、繰越控除により、翌年以降に繰り越して各年に生じた他の所得と相殺することも可能です。

 

繰越控除ができるのは、旧居宅を譲渡した年の翌年以後3年以内です。

 

 

特例を適用するための要件

 

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用するには、主に以下の条件を満たす必要があります。

 

• 2025年（令和7年）12月31日までに旧居宅を譲渡すること
• 自分が住んでいるマイホームを売却すること※1
• 譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、かつ日本国内にあるマイホームを譲渡すること
• 災害により滅失した家屋の敷地の場合、一定の期間内に売却すること※2
• 旧居宅の譲渡した年の前年から譲渡の翌年までに、床面積が50㎡以上ある新居宅を取得すること
• 新居宅取得の翌年末までに新居宅に居住すること（または居住見込みであること）
• 新居宅取得の年末時点で新居宅の住宅ローン残高があること（償還期間10年以上）

※参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
※1：以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなってから3年以内に譲渡すること。借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けも含まれる。住んでいた家屋を取り壊した場合は、別途要件を満たす必要あり
※2:災害があった日（住まなくなった家屋の場合は住まなくなった日）から3年以内に売却すること

 

特例を受けるためには、売却をする年の1月1日時点で所要時間が5年を超えていなければなりません。

 

分かりやすくいえば、売却するマイホームでお正月を6回以上迎えている必要があるということです。

 

 

特例を適用する方法

 

この特例を適用するためには、旧居宅の譲渡損失が生じた年分の確定申告で、手続きが必要です。

 

損益通算の手続きの際は、以下の書類を提出する必要があります。

 

1. 確定申告書
2. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
3. 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
4. 譲渡資産（旧居宅）に係る登記事項証明書、売買契約書の写し等※1
5. 買換資産（新居宅）に係る登記事項証明書、売買契約書の写し等※2
6. 取得をした買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書
   ※参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
   ※1：譲渡資産の所有期間が5年超であることと、土地等の面積を明らかにするもの。住民票住所と譲渡資産の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写し等も提出
   ※2：買換資産の取得年月日、家屋の居住用床面積が50㎡以上であることを明らかにするもの。譲渡年の翌年中に取得する場合は、翌年分の確定申告書の提出期限までに提出

 

上記1〜3の書類は、作成が必要です。

 

なお、土地・建物の登記事項証明書は「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することで、添付を省略できます。

 

繰越控除を受ける場合は、損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を提出しなければなりません。

 

また、毎年末時点の住宅ローン残高証明書の添付も必要です。

 

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例です。

 

一定の要件を満たせば、確定申告をすることで他の所得と損益通算したり、翌年以降に繰り越して控除したりできます。

 

繰越控除ができるのは、マンションを譲渡した翌年から3年間です。

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、マイホームを買い替えない場合でも適用できます。

 

 

譲渡損失の損益通算限度額

 

この特例では、損益通算の対象となる譲渡損失の額に上限（損益通算限度額）が設けられています。

 

損益通算限度額は、マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から、売却価額を差し引いた金額です。

 

例えば、次のようなケースで損益通算限度額を考えてみましょう。

 

• 購入価格：6,000万円
• 住宅ローンの借入額：5,000万円
• 売却時の住宅ローンの残高：3,000万円
• 売却価格：2,900万円

 

この場合、譲渡損失の金額は、売却価格2,900万円から、購入価格6,000万円と売却経費200万円を差し引いた3,300万円です。

 

一方、売買契約日の前日の住宅ローン残高3,000万円から売却価格2,900万円を差し引いた金額は100万円となります。

 

よって、譲渡損失は3,300万円ですが、他の所得から控除できる金額は100万円までです。

 

 

特例を適用するための要件

 

本特例を適用するには、主に以下の要件を満たす必要があります。

 

• 2025年（令和7年）12月31日までに旧居宅を売却すること
• 自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること※1
• 譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、かつ日本国内にあるマイホームを譲渡すること
• 災害により滅失した家屋の敷地の場合、一定の期間内に売却すること※2
• 譲渡したマイホームの売買契約日の前日に、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  • マイホームの譲渡価額が、上記の住宅ローン残高を下回っていること
    ※参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
    ※1：以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなってから3年以内に譲渡すること。借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けも含まれる。住んでいた家屋を取り壊した場合は、別途要件を満たす必要あり
    ※2:災害があった日（住まなくなった家屋の場合は住まなくなった日）から3年以内に売却すること

 

この特例を適用するためには、マイホームを売却する前日の時点で、住宅ローンの返済期間が残り10年以上である必要があります。

 

買い替えをともなう必要がないため、新しく取得する住宅の要件は設けられていません。

 

 

特例を適用する方法

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用するには、マンション売却で譲渡損失が生じた年分の確定申告で、以下の書類を添付する必要があります。

 

• 確定申告書
• 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 売却したマイホームの登記事項証明書や売買契約書の写し等
• 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）

※出典：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
※売却時の住民票住所とマイホームの所在地が異なる場合等は、戸籍の附票の写し等も必要

 

繰越控除を受ける場合は、損益通算を適用した年の翌年から繰越控除を適用する年まで、連続して確定申告をする必要があります。

 

 

まとめ

 

• マンションの売却時に損失が生じた場合、基本的に確定申告は不要だが、特例を適用するときは申告手続きが必要
• マイホームを買い換える場合や、住宅ローンが残るマイホームを売却する場合、特例を適用すると、譲渡損失を他の所得から控除できる
• 引き切れなかった損失は繰越控除をすることで、翌年以降の他の所得と相殺できる

 

 

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/