コラム

マンションの大規模修繕とは?実施の目的や購入時に確認すべきポイントを解説

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大規模修繕とは、マンションの資産価値と快適な居住環境を維持するために欠かせない大掛かりな修繕工事のことです。

 

マンションを選ぶ際は、大規模修繕のことをよく理解し、実施されるタイミングや工事の資金計画などをよく確認することが大切です。

 

本記事では、大規模修繕の重要性や購入前に確認すべきポイントを解説します。

 

 

大規模修繕とはマンションを維持するための重要な工事

 

マンションの大規模修繕とは、建物や設備の劣化を防ぎ、居住環境と資産価値を維持するために、計画的に行う大掛かりな修繕工事のことです。

 

大規模修繕では、建物の躯体コンクリートの補修や外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、床防水などが行われます。

 

また、給排水管や貯水槽、電灯設備、電話設備、消防設備、エレベーター設備、駐車場などの設備の取替・補修・更正なども実施されます。

 

マンションは、適切な修繕・メンテナンスを行わないと、建物や設備の劣化が進行し、住環境の悪化や資産価値の下落を招いてしまいかねません。

 

大規模修繕は、こうした事態を未然に防ぎ、マンションの住環境や資産価値を守ることを目的として計画的に実施されます。

 

 

適切な修繕が行われないとマンションはどうなる?

 

大規模修繕が適切に実施されないマンションは、以下のような事態を招きかねません。

 

  • 建物の劣化と居住環境の悪化
  • 資産価値の下落

 

1つずつみていきましょう。

 

 

建物の劣化と居住環境の悪化

 

大規模修繕を怠ると、外壁のひび割れや剥がれ、屋上の防水機能の低下、配管の腐食や漏水などが進行しやすくなります。

 

その結果、雨漏りや結露、カビの発生などにより、マンションの居環境が大きく悪化する恐れがあります。

 

また、エレベーターや給排水設備などの故障も増えてしまい、日常生活に支障をきたすことにもなりかねません。

 

修繕・メンテナンスをせずに放置すれば、損傷はさらに深刻となり、多額の修繕費用が必要になる可能性もあるのです。

 

 

マンションの資産価値が下落する

 

適切に修繕・メンテナンスが行われていないマンションは、外観の悪化や設備の老朽化によって、資産価値が下落する恐れがあります。

 

資産価値が下がってしまうと、転勤や親の介護などを理由にマンションを売却しようとしても、買い手探しに苦労してしまうかもしれません。

 

たとえ買い手が見つかったとしても、購入したときよりもはるかに安い価格での売却となる可能性もあります。

 

また、一時的にマンションを離れる際、賃貸に出しても借り手が見つからず賃料収入を得られない可能性も考えられます。

 

 

大規模修繕の必要性と適切なタイミング

 

国土交通省の調査によると、マンションの大規模修繕工事が実施される周期の平均は、12〜15年が多くを占めていることが分かります。

 

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※画像引用:国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

 

また、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」に記載されている修繕周期の例でも、屋根防水や床防水、躯体コンクリート補修など多くの工事が、12〜15年周期と紹介されています。

 

一方で、同ガイドラインには、大規模修繕の平均修繕周期は1回目が15.6年、2回目が14.0年、3回目が12.9年と紹介されています。

 

大規模修繕の実施回数が増えるほど、修繕周期が短くなる傾向にあるようです。

 

また、マンションの立地や使用状況などで劣化の進み方は異なるため、大規模修繕が実施される周期にも違いが生じます。

 

 

マンションの購入前には期修繕計画と修繕積立金を確認する

 

マンションを購入する際は、長期修繕計画や修繕積立金の金額、積立状況などをよく確認することが大切です。

 

その理由を詳しく解説します。

 

 

長期修繕計画には大規模修繕の計画が記載されている

 

長期修繕計画には、今後10年から30年の間に行われる修繕工事の内容や時期、概算費用が示されています。

 

また、大規模修繕を実施するために、いくら積み立てていくのかも記載されています。

 

長期修繕計画がきちんと立てられており、それに沿って工事が実施されているマンションは、長く快適に暮らしやすいだけでなく、資産価値も維持されやすいでしょう。

 

そのため、マンションの購入を検討する際は、不動産会社に依頼して、長期修繕計画を見せてもらうことをおすすめします。

 

中古マンションを購入する場合は、修繕履歴を確認することも重要です。

 

修繕履歴には、これまでどのような修繕工事が実施されたのかが記載されています。

 

修繕履歴を確認すると「これまで適切に修繕は実施されていたのか」「これからも適切に修繕がされるのか」といったことが判断しやすくなるでしょう。

 

 

修繕積立金の役割

 

修繕積立金とは、大規模修繕の実施に向けて区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。

 

長期修繕計画で定められる大規模修繕の計画をもとに計算されます。

 

大規模修繕を実施するためには、多額の費用がかかります。

 

国土交通省の調査によると、大規模修繕の工事金額について、一戸あたり100万〜125万円と回答したマンションの割合が27.0%ともっとも多い結果となりました。

※出典:国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

 

仮に大規模修繕の工事金額が一戸あたり125万円である場合、100戸あるマンションは総額で1億2,500万円かかることになります。

 

多額の工事金額をマンションの区分所有者がまとめて支払うようにすると、大きな負担となりかねません。

 

そこで、工事費用を一度に負担するのではなく、将来的な大規模修繕の実施に備えて、計画的に積み立てていくのです。

 

修繕積立金の適正な金額は、マンションの規模や仕様、築年数などによって異なりますが、一般的には、1戸あたり月額1万〜2万円程度が目安です。

 

 

修繕積立金の積立状況も確認する

 

購入予定のマンションで、大規模修繕の資金が適切に積み立てられるかどうかも、長期修繕計画で確認することが重要です。

 

積立金が不足していると、計画通りに大規模修繕を実施するのが難しくなるかもしれません。

 

また、大規模修繕を実施できたとしても、多額の一時金を徴収される可能性もあります。

 

大規模修繕工事が先送りされると、建物や設備の劣化が進行しやすくなるかもしれません。

 

そうなると、住環境の悪化や資産価値の下落を招く恐れがあります。

 

長期修繕計画に基づいた適切な積立金額が設定されているかは、購入の判断材料の1つとして重要といえるでしょう。

 

特に中古マンションを検討するのであれば、実際の積立状況も確認したうえで、購入すべきか判断することをおすすめします。

 

 

大規模修繕工事の一般的な流れと期間

 

大規模修繕は、準備から完了までおおよそ以下のような流れで進められます。

 

  1. 大規模修繕委員会発足
  2. マンションの現状把握・劣化状況の調査・診断
  3. 工事計画・予算の検
  4. 施工会社の選定
  5. 総会での決議
  6. 工事説明会
  7. 工事請負契約の締結・着工
  8. 工事完了

 

実際の工事期間は、建物の規模や工事内容によって異なりますが、一般的には6か月〜1年程度かかります。

 

大規模修繕の工事中は、騒音や振動、粉塵、採光・通風の阻害、エレベーター・水道の使用制限など、日常の生活に少なからず影響が生じることになるでしょう。

 

このことからも、マンションを購入する際は、大規模修繕が実施される時期をよく確認しておくことが重要といえます。

 

 

まとめ

 

  • 大規模修繕は、建物や設備の劣化を防ぎ、マンションの価値を守る重要な工事
  • 大規模修繕が適切に行われないと、建物の劣化や居住環境の悪化、資産価値の下落を招きかねない
  • マンション購入前に長期修繕計画と修繕積立金を確認し、適切な管理状態かを見極めることが重要

 

 

【コラム執筆者】

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品木 彰(シナキ アキラ)

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/