不動産売却時に確定申告をしないとどうなる？ペナルティの種類を解説

 

不動産を売却すると、利益（譲渡所得）が発生することがあります。

 

譲渡所得には税金がかかるため、確定申告をして納税をしなければなりません。

 

不動産売却時の確定申告をしなかったり、申告が遅れたりすると、無申告加算税や延滞税などのペナルティを課されてしまう可能性があります。

 

本記事では、不動産の売却時に確定申告が必要となるケースや申告をしなかったときのペナルティなどを分かりやすく解説します。

 

 

不動産の売却時に確定申告が必要なケース

 

不動産を売却したときに確定申告が必要になるのは、「譲渡所得」が発生したときです。

 

また、譲渡所得にかかる税金の負担を軽減する特例制度を適用するときも、確定申告をしなければなりません。

 

 

売却時に「譲渡所得」が発生するときは確定申告が必要

 

譲渡所得とは、資産を売却して得た収入（売却代金）から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額のことです。

 

譲渡所得が発生したのであれば、確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。

 

確定申告の期間は、原則として不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日のあいだです。

 

不動産の売却によって損失が出た場合は、基本的に確定申告は不要です。

 

ただし、損失を他の所得と相殺する特例などを適用するのであれば、確定申告をしなければなりません。

 

 

譲渡所得と譲渡所得税の計算方法

 

譲渡所得（課税譲渡所得）の計算式は、以下の通りです。

 

• 課税譲渡所得＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

 

それぞれの用語の意味は、以下をご確認ください。

 

• 譲渡価額：不動産の売却価格
• 取得費：土地や建物の購入代金、建物の建築代金など
• 譲渡費用：売却時の諸経費（仲介手数料、測量費や印紙税など土地や建物を売るために直接要した費用など）
• 特別控除：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例など

 

譲渡所得にかかる税金の税率は、次の通り、売却した年の1月1日辞典での所有期間に応じて決まります。

 

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

※復興特別所得税を含む税率

 

どちらの税率に該当するのかは、「売却するまでに6回以上のお正月を迎えているかどうか」を考えると判断しやすいでしょう。

 

譲渡所得やそれにかかる税金の計算方法は、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

（参考）不動産の売却後に確定申告が必要になるケースとは？申告方法や税額の計算方法を解説

 

 

特例や特別控除を受けるときも確定申告が必要

 

譲渡所得税に関する特別控除や特例を適用する場合も、確定申告が必要となります。

 

代表的なケースが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円の特別控除）」を受ける場合です。

 

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに一定の要件を満たしていると、譲渡所得から最高で3,000万円が控除される制度のことです。

 

3,000万円の特別控除を適用した結果、譲渡所得が0円となるのであれば税金はかかりません。

 

しかし、3,000万円の特別控除を受けるためには、適用後の譲渡所得の金額にかかわらず、確定申告が必要です。

 

 

確定申告をしなかったときのペナルティ

 

売却時に譲渡所得が出たにもかかわらず、確定申告をしなかった場合や、期限を過ぎたあとに申告した場合は「無申告加算税」や「延滞税」が課せられる可能性があります。

 

ここでは、無申告加算税や延滞税がどのようなペナルティなのかをみていきましょう。

 

 

無申告加算税

 

無申告加算税とは、申告すべき所得を申告しなかったときに課せられる可能性がある加算税のことです。

 

無申告加算税の税率は、以下の通り納付すべき税額に応じて決まります。

 

• 50万円までの部分：15％
• 50万円を超え300万円までの部分：20％
• 300万円を超える部分：30%

※参考：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

※上記は令和5年度の改正以降の税率

 

また、2024年（令和6年）1月1日以降に確定申告の期限が来るものについては、以下のようなケースに該当すると追加で課税されます。

 

• 税務調査などで帳簿の提示を求められたにもかかわらずそれに応じなかった場合
• 帳簿に記載された金額が本来記載すべきものの半分に満たない場合
• 過去5年以内に所得税についての無申告加算税や重加算税を課されたことがある場合

 

 

延滞税

 

確定申告をせずに税金の納付が遅れると、延滞税も課されます。

 

延滞税とは、納付すべき税金を期限までに納付しなかった場合に、課されるペナルティのことです。

 

税率は、以下の通り納期限の翌日から納付をする日までの期間に応じて決まります。

 

• 納期限の翌日から2か月を経過する日まで：原則として年7.3%
• 納期限の翌日から2か月を経過した日の以後：原則として年14.6%

 

譲渡所得にかかる税金の納付が遅れれば遅れるほど、延滞税の負担は重くなっていきます。

 

確定申告と納税が必要であるにもかかわらず失念していた場合は、早めに手続きを済ませることが大切です。

 

なお延滞税は、本来納めるべき所得税に対して課せられるものであり、無申告加算税を含むその他の加算税には課せられません。

 

 

税金を本来よりも少なく申告したときのペナルティ（過少申告加算税）

 

確定申告をしたとしても、税額の計算を誤っており、本来よりも少なく納税した場合は「過少申告加算税」が課される可能性があります。

 

過少申告加算税の税率は、原則として新たに収めることになった税金の10%です。

 

ただし、新たに納める税金が「当初の申告納税額」または「50万円」のどちらかを超えている場合、その超えた部分の税率は15%となります。

 

過少申告加算税が加算されないようにするためにも、譲渡所得にかかる税金は正確に計算・申告することが大切です。

 

 

仮装隠蔽があったときのペナルティ（重加算税）

 

「不動産の売買契約書を改ざんした」など、故意に仮装や隠蔽をしたときは「重加算税」が課されます。

 

仮装や隠蔽により、本来よりも少なく税金を申告していた場合、重加算税の税率は、新たに納付す税金の35％です。

 

税金をまったく申告していなかった場合は、税率は40%となります。

 

重加算税の税率は、無申告加算税や過少申告加算税よりもさらに高く設定されています。

 

譲渡所得税を申告する際は、税額や売却金額などの仮装や隠蔽をしないようにしましょう。

 

 

不動産売却後に確定申告をする方法と必要書類

 

不動産を売却した後の確定申告をする際は、以下の書類を作成します。

 

• 確定申告書
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

 

上記のうち譲渡所得の内訳書は、売却した不動産の所在地や土地・建物の種類、面積などを申告する書類です。

 

なお、申告の際は本人確認書類が必要です。

 

本人確認書類は、「マイナンバーカード」または「マイナンバー通知カードや住民票の写しなど+運転免許証や公的医療保険（健康保険）の被保険者証など」のどちらか一方です。

 

確定申告の書類は、最寄りの税務署に直接持参するか郵送で提出します。

 

また「e-Tax」を利用すると、申告書類を読み取ったPDFファイルをインターネットで送信することで申告ができます。

 

不動産売却後の確定申告では、多岐にわたる書類の提出が必要なため、書類の準備は早めに始めましょう。

 

申告書類や税額の計算方法などで不明な点があるときは、税理士や最寄りの税務署に相談することをおすすめします。

 

 

まとめ

 

• 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合や、譲渡所得税を軽減する特例制度を適用する場合には確定申告が必要
• 確定申告をしなかったり、期限を過ぎて申告したりした場合には、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性がある
• 確定申告の際には、確定申告書や譲渡所得の内訳書などの書類の提出が必要

 

 

【コラム執筆者】

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/