コラム

旧耐震基準の家を売却できる?売りにくい理由や売却時のコツを解説

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築年数が古い物件は「旧耐震基準」が適用されていることがあります。

 

旧耐震基準で建てられている家屋は、耐震性能が劣ると捉えられることで、マイホームの購入を検討している人から選ばれにくい傾向にあります。

 

そこで今回は、旧耐震基準の家を売却するときのポイントを解説します。

 

 

旧耐震基準とは?耐震性能の基礎知識

 

耐震基準とは、地震が発生したときに建物が耐えられるように最低限クリアすべき基準のことです。

 

大きく「旧耐震基準」「新耐震基準」「現行の耐震基準」の3種類があります。

 

旧耐震基準は、1981年(昭和56年)5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されている耐震基準です。

 

旧耐震基準の建物は、震度5程度の中規模の地震が発生しても損傷を受けないことを基準として建てられています。

 

新耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されている耐震基準です。

 

新耐震基準では、震度5程度の中地震では軽微なひび割れ程度の損壊で済み、震度6強から7程度の地震が発生しても、倒壊しないような耐震性が家屋に求められています。

 

現行の耐震基準は、木造住宅の耐震性を向上させることを目的として2000年(平成12年)5月1日から施工されている基準です。

 

地盤に応じた基礎設計や、筋交い金物・柱頭柱脚接合金物に関する規定、耐震壁耐力壁の配置などがさらに細かく規定されています。

 

 

旧耐震基準の家が売却に不利な理由

 

旧耐震基準の家が売れにくい理由は、以下の通りです。

 

  • 築年数が古い建物は経営されやすい
  • 住宅ローン審査に不利
  • 住宅ローン控除を適用できないことがある
  • 住宅取得資金等の贈与の特例を受けられない
  • 地震保険が割高になる

 

 

耐震性能が低く築年数が古いために敬遠されやすい

 

旧耐震基準をもとに建てられた家屋は、震度5程度の中地震で倒壊・崩壊しないように建てられてはいるものの、震度6強程度の大地震に関する規定はありません。

 

そのため、新耐震基準や現行の耐震基準にもとづいて建てられた家屋と比較して、旧耐震基準の家は耐震性能が低いとみなされてしまいやすいのです。

 

また、旧耐震基準の家は、1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられているために、築年数が相当に経過しています。

 

建物や設備の修繕・改修が必要になることも多く、間取りもトレンドとは異なるために、マイホームを探している人からは敬遠されやすいのが実情です。

 

 

住宅ローンの審査に不利

 

住宅ローンを組むためには、金融機関の融資審査に通過しなければなりません。

 

審査では、申し込んだ人の年数や勤続年数などに加え、物件の担保価値もチェックされます。

 

金融機関が物件の担保価値を評価する際、旧耐震基準が適用されていることが大きなマイナス要因となることで、審査に落ちたり融資金額が希望よりも少なくなったりすることがあります。

 

マイホームの購入を考えている人が資金の調達に苦労する可能性があるため、売却が難しくなりやすいのです。

 

 

住宅ローン控除が適用できないことがある

 

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを購入する人が、一定の条件を満たすと適用できる減税制度です。

 

入居するタイミングが2022年1月以降である場合、住宅ローン控除を受けるためには、購入した住宅が1982年(昭和57年)1月1日以後に建築されている必要があります。

 

建築されたのが1981年(昭和56年)12月31日以前である場合、所定の耐震基準に適合していなければなりません。

 

旧耐震基準の家は、住宅ローン控除の条件である耐震基準に適合していないものも多く、所定の改修工事を受けなければ減税の対象にならないことから、買い手が見つかりにくいのです。

 

 

住宅取得資金等の贈与の特例を受けられない

 

住宅取得資金等の贈与の特例は、父母や祖父母などの直系尊属からマイホームを購入するための資金援助を受けたとき、一定額までは贈与税にかからなくなる制度です。

 

特例の要件を満たすと、贈与税の基礎控除額110万円に加えて、省エネ等住宅を取得する場合は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円までの資金贈与が非課税となります。

 

特例を受けるためには取得する住宅が、地震に対する安全性にかかる基準に適合していなければなりません。

 

適合していない場合、耐震改修工事を行って耐震基準に適合したことを証明する必要があります。

 

旧耐震基準で建てられた家は、そのままでは住宅取得資金等の贈与の特例の対象にならないことが多く、買い手が見つかりにくくなる要因となっています。

 

 

地震保険が割高になる

 

地震保険は、地震や噴火、それらによる津波によって補償対象の建物や家財が損害を負ったときに保険金が支払われるものです。

 

地震保険には割引制度があり、建物の免震・耐震性能が高ければ高いほど保険料は割安になります。

 

しかし、旧耐震基準で建てられた家屋は耐震性能が低いために割り引きが受けられず、保険料が高額になる可能性があります。

 

 

旧耐震基準の家を売りやすくする方法

 

立地や周辺環境が良いのであれば、旧耐震基準の家をそのまま売却しても買い手が見つかる可能性があります。

 

しかし、そのままでの売却が難しいと想定される場合は、以下の方法を検討すると良いでしょう。

 

  • 耐震基準適合証明書を取得する
  • 古家付き土地または更地で売却する
  • 売主がリフォーム費用を負担するようにする

 

 

耐震診断を受け耐震基準適合証明書を取得する

 

戸建て住宅であれば、耐震補強工事を行い、現行の耐震基準を満たしていることを証明する「耐震基準適合証明書」を取得する方法があります。

 

耐震基準適合証明書を取得すると、家屋に一定の耐震制度があることを購入希望者に証明できるだけでなく、住宅ローン控除や住宅取得資金等の贈与の特例も利用しやすくなります。

 

耐震診断と耐震基準適合証明書の発行にかかる費用は、20万〜50万円ほどです。

 

また、耐震補強工事には、100万〜200万円ほどかかることがあります。

 

耐震補強工事の費用は建物の状況や施行する業者などで異なるため、数社から見積もりを取り寄せて比較したうえで、工事をすべきか判断することが大切です。

 

また、お住まいの自治体が耐震診断や耐震補強工事の補助金を実施していないか確認してみると良いでしょう。

 

 

古家付き土地または更地で売却する

 

都心部のように、築年数が経過した住宅は取り壊して建て替えたいというニーズが強いエリアにあるのなら、古家付き土地として売りに出すのも方法です。

 

また、建物が住まいとして利用するのが難しいほど劣化しているのであれば、解体して更地にして売却した方が買い手は見つかりやすいかもしれません。

 

ただし、先に建物を解体する場合、売却代金から解体費用を捻出できないことに加え、更地にすると固定資産税の税額が最高で約6倍に拡大する点には注意が必要です。

 

更地にすべきか迷うのであれば、建物はそのまま引き渡して解体費用の負担などは買主に委ねる「現況渡し」で売りに出すのが良いでしょう。

 

 

売主がリフォーム費用を負担するようにする

 

リフォームを前提に住宅付きの土地を買いたいというニーズが強いエリアであれば、売主がリフォーム費用を負担するようにして売りに出すのも一案です。

 

売主がリフォームをしたうえで売りに出す方法もありますが、買い手側のニーズに合致するとは限りません。

 

また、リフォームをしたことで売出価格が相場よりも高くなり、かえって売れにくくなる可能性もあります。

 

売主がリフォーム費用を負担することを明示して売りに出すと、買主の希望にあわせたリフォームができるようになるため、選んでもらいやすくなる可能性があります。

 

 

旧耐震基準の家を売却するときは不動産会社に相談を

 

旧耐震基準の家でも、戦略次第では売却が可能です。

 

とはいえ、どの方法で売却をした方が良いか判断するためには、不動産売却の経験や知識が必要です。

 

旧耐震基準の家を売りたいと考えている方は、売却実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

 

 

まとめ

 

  • 旧耐震基準では震度5強程度で倒壊しないように建てられているものの、震度6〜7の地震については想定されていない
  • 旧耐震基準が適用された家屋は「築年数が古い」「住宅ローン控除が適用できない」などの理由で購入希望者から敬遠されることも多い
  • 「耐震診断を受け耐震基準適合証明書を取得する」「古家付き土地または更地で売却する」「売主がリフォーム費用を負担するようにする」といった方法で旧耐震基準の家を売却できる可能性を高められる

 

 

【コラム執筆者】

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品木 彰(シナキ アキラ)

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/