住宅ローンの審査とは？審査の内容や落ちたときの対処方法を解説

 

住宅ローンを組むためには、金融機関の審査を受けなければなりません。

 

審査では「申し込んだ人に返済できる能力があるか」が入念にチェックされます。

 

住宅ローンの審査項目を理解していれば、審査に通過できるかどうかが判断しやすくなるでしょう。

 

また、落ちてしまったときの対処方法も検討しやすいです。

 

そこで今回は、住宅ローンの審査について、流れや審査項目、必要書類などをわかりやすく解説します。

 

 

住宅ローン審査とは？申し込む前に知っておきたい基礎知識

 

まずは、住宅ローン審査の流れや所要期間をみていきましょう。

 

 

審査は「事前審査」と「本審査」の2段階

 

住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階となります。

 

事前審査とは、住宅ローンが組める見込みがあるかを判断するための審査です。

 

住宅ローンを正式に申し込んで本審査を受けるのは、住宅の売買契約を結んだあとです。

 

そこで、住宅ローンを組むときは、住宅の契約を結ぶ前に事前審査を受け、本審査に通過できる可能性や借入できる見込み額を確認しておくのが一般的です。

 

事前審査では、年収や勤務状況、他の借り入れ状況など、申し込んだ人の返済能力を中心に審査されます。

 

一方の本審査では、年収や勤務状況などが事前審査よりも厳しくチェックされます。

 

また、物件の担保価値や申し込んだ本人の健康状態なども審査対象です。

 

本審査が承認され、金融機関が提示する借入金額や借入金利などの条件に問題がなければ「金銭消費貸借契約」を結びます。

 

 

住宅ローン審査にかかる期間

 

審査にかかる期間は、金融機関によって異なりますが、おおむね以下の通りです。

 

• 事前審査：3〜4日
• 本審査：1〜2週間

 

事前審査の方が確認する項目が少ないため、比較的短期間で結果が分かります。

 

それに対して、本審査では確認される項目が多く、またそれぞれの項目がより入念に審査されるため、結果が分かるまで数週間ほどかかるのが一般的です。

 

 

住宅ローンの審査で確認される項目

 

では、住宅ローンの審査では、どのような項目がチェックされるのでしょうか。

 

ここでは、住宅ローン審査の主な審査項目を解説します。

 

 

年収・勤続年数

 

住宅ローンは、借り入れた人の収入から返済されます。

 

申し込んだ人に安定した収入がなければ、金融機関は融資したお金を返済してもらえません。

 

そのため、金融機関は住宅ローンを申し込んだ人がきちんと最後まで返済できるかどうかを審査するために、年収や勤続年数などをチェックします。

 

年収が高い人や勤続年数が長い人は、返済能力があると判断されるため、審査に通過しやすい傾向にあります。

 

 

完済時の年齢

 

金融機関は、住宅ローンの完済時の年齢に上限を設けています。上限年齢は金融機関によって異なりますが、80歳前後が一般的です。

 

住宅ローンの返済期間は、基本的に最長35年です。また、金融機関や商品によっては、返済期間が40年を超える住宅ローンを組むこともできます。

 

しかし、完済したときの年齢が金融機関の定める上限年齢を超えるような返済期間には設定できません。

 

そのため住宅ローンの審査では、希望する返済期間で借り入れをしたとき、完済時の年齢が所定の上限を超えていないかどうかがチェックされます。

 

 

個人信用情報

 

信用情報とは、クレジットやローンなどの申込状況や利用状況のことです。

 

個人の信用情報は「個人信用情報機関」に、一定期間登録されています。

 

金融機関は、住宅ローンを申し込んだ人の信用情報を、個人信用情報機関に照会して確認します。

 

クレジットカードの支払いやローンの返済を長期にわたって滞納した履歴が、個人信用情報機関に残っていると、審査に通過するのは困難でしょう。

 

 

申し込む人の健康状態

 

住宅ローン審査では、申し込んだ人の現在の健康状態や過去にかかったことのある傷病などが確認されます。

 

健康状態が良くない人は「団体信用生命保険」に加入できない可能性があるためです。

 

団体信用生命保険とは、住宅ローンを返済する人が亡くなったときに、保険金でローン残債が完済される商品です。

 

金融機関のほとんどは、団体信用生命保険に加入することを住宅ローンの融資条件としています。

 

持病がある人や過去に大病を患った経験がある人などは、団体信用生命保険に加入できない可能性があるため、 住宅ローン審査では申し込んだ人の健康状態が確認されます。

 

 

物件の担保評価

 

金融機関は、万が一返済が滞ったとしても貸付金を回収するために、物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、借りた人がローンを長期にわたって返済できなくなったときに、金融機関が物件を差し押さえて競売にかけられる権利のことです。

 

抵当権が設定されていれば、融資した人の返済が滞ったとしても、差し押さえた物件の売却代金で融資金を回収できます。

 

しかし、抵当権を設定する物件に、担保として十分な価値がなければ、差し押さえて競売にかけたとしても金融機関は融資金を回収できないでしょう。

 

そのため、住宅ローンの審査では、取得する物件に担保としての適切な価値があるかどうかが審査されます。

 

 

住宅ローン審査の必要書類

 

住宅ローンの審査に申し込むときは、本人確認書類や収入を証明する書類などが必要となります。

 

必要書類の例は、以下の通りです。

 

• 本人確認書類：運転免許証・パスポート・マイナンバー（個人番号カード）など
• 収入を証明する書類：源泉徴収票・直近3年分の確定申告書の写しなど
• 取得する物件の確認書類：販売用パンフレット・間取り図　など
• 他の借り入れの残高証明書や償還予定表　など

 

審査時に必要となる書類は金融機関によって異なるため、事前に確認のうえ早めに収集を開始しましょう。

 

 

審査に落ちたときの対処方法

 

住宅ローンを申し込んだにもかかわらず、金融機関の融資審査に落ちてしまったときは、どのように対処すれば良いのでしょうか。

 

 ここでは住宅ローン審査に落ちてしまった時の対処方法をご紹介します。

 

 

他の金融機関に審査を依頼する

 

金融機関によって、審査基準が異なります。そのため、審査に落ちてしまったとしても、他の金融機関の住宅ローンに申し込むと承認されるケースがあります。

 

また、他の金融機関で申し込みをする際に、返済期間や借入額などの条件を見直すのも1つの方法です。

 

 

他のローンの返済を済ませる

 

自動車ローンや教育ローン、奨学金などを返済している人は、それらを完済してから申し込んだ方が住宅ローンの審査に通過しやすくなります。

 

審査時にチェックされる「返済負担率（返済比率）」が規程の範囲内に納まりやすくなるためです。

 

返済負担率とは、申し込んだ人の年収に占める年間返済額の割合のことです。

 

「年間の返済額÷申し込んだ人の年収」で算出されます。

 

また、年間の返済額には、希望する借入額の住宅ローンだけでなく、返済中の借入金も含めて計算します。

 

返済負担率を計算した結果、金融機関の定める所定の値を超えていると、希望する金額の借り入れは基本的にできません。

 

他の借入金を完済してから住宅ローンを申し込むと、年間返済額が減って返済負担率を下げることができるため、審査に通過しやすくなります。

 

 

自己資金を増やす

 

自己資金を増やし、借入額を減らして住宅ローンを申し込むのも有効な対策です。

 

希望する借入額を減らすと、返済負担率が金融機関の定める上限を下回りやすくなります。

 

ただし、無計画に自己資金を増やすのはおすすめできません。

 

自己資金を増やしたことで、手持ち資金が少なくなると「車が故障した」「病気で入院と手術が必要になった」などで生じる突発的な支出に対処できなくなる可能性があるためです。

 

そのため、自己資金を増やすとしても、今後の人生に支障が出ないようにある程度のまとまった金額は残しておきましょう。

 

また、親や祖父母から資金を援助してもらうのも方法です。

 

2023年（令和5年）12月31日までに住宅を取得するための資金を援助してもらった場合、所定の要件を満たすと最大1,000万円までの贈与に贈与税がかからなくなります。

 

 

ペアローンや収入合算を利用する

 

1人で住宅ローンを申し込むと、希望する金額を借り入れられない場合は「ペアローン」や「収入合算」を利用する方法があります。

 

ペアローンとは、夫婦や親子などが2人で2本のローン契約を結ぶことです。

 

収入合算は、ローンを組む人の年収に、配偶者や子ども、親などの収入も合算して申し込むことをいいます。

 

ペアローンや収入合算では、2人分の年収をもとに審査されるため、1人で住宅ローンを申し込むよりも審査に通過しやすくなります。

 

ただし、借り入れたあとに「転職をした」「育産休を取得することになった」などの理由で世帯年収が低下すると、返済が苦しくなってしまうかもしれません。

 

今後のライフプランをよく考えたうえで、ペアローンや収入合算を利用すべきか慎重に判断することが重要です。

 

 

まとめ

• 住宅ローンの融資審査では申し込んだ人の年収や勤続年数、個人信用情報、取得予定の物件の担保価値などが審査される
• 住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階に分かれている
• 審査に落ちたときは「他の返済を済ませる」「自己資金を増やす」「ペアローンを組む」などの方法で通過できる可能性を高めることができる

【コラム執筆者】

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/