住宅ローンを組んで不動産投資をするのはNG！不正利用に巻き込まれない方法とは？

 

近年、住宅ローンを不正利用して投資用の不動産を購入してしまい、それが発覚して一括返済を求められるというトラブルが相次いでいます。

 

本記事では、住宅ローンを不正に利用して不動産投資をしたときに起こりうる事態や、マイホームを賃貸に出したいときの対処方法をご紹介します。

 

 

住宅ローンを組んで不動産投資をすると不正利用になる

 

住宅ローンは、原則として借り入れた人が居住する住宅を取得するためのローンです。

 

生活の基盤となる住宅を多くの人が取得できるように、住宅ローンは一般的な商品と比較して金利が低く設定されています。

 

住宅ローンを組んで、賃貸アパートや賃貸マンションなどの家賃収入を得られる不動産を購入することはできません。

 

投資用の不動産を購入するためには、不動産投資ローンを組む必要があります。

 

にもかかわらず、住宅ローンの一種である「フラット35」を不正利用して、投資用不動産を購入してしまうケースが後を絶ちません。

 

悪徳業者の「セカンドハウスという名目で申し込めば疑われることはありません」といった虚偽の説明を間に受けてしまい、あとで不正利用が発覚して一括返済を求められるというトラブルが相次いでいるのです。

 

 

住宅ローンの不正利用が判明するとどうなる？

 

では、どのようなケースが不正利用にあたるのでしょうか。

 

フラット35の公式サイトでは、以下の目的で借り入れをすることはできないと記載されています。

 

• 自らは居住するつもりがなく、投資目的で住宅を取得すること
• 自動車の購入費用など住宅取得費以外の費用を上乗せして申し込むこと
• 消費者ローンなどの返済に充てる費用を上乗せして申し込むこと（おまとめローン）

 

※出典：フラット35「【フラット３５】の不正利用に巻き込まれないために」

 

フラット35では、投資目的で不動産を購入するだけでなく、自動車の購入費用やすでに借り入れているローンの残債などを上乗せして借りる行為も禁止されています。

 

不正利用が発覚すると、残債の一括返済を求められるでしょう。

 

一括返済に応じることができず、自己破産に追い込まれてしまう人もいます。

 

また、申し込み内容を偽って住宅ローンを組むことは詐欺罪です。

 

そのため、警察に通報されたり、不正利用した人への損害賠償請求などが行われたりする可能性があります。

 

ローンの申し込み手続きを業者に任せていたとしても、不正利用の責任が免れることはありません。

 

 

不正利用に巻き込まれるのを防ぐ方法

 

不正利用に巻き込まれるのを防ぐためには、悪徳な業者の誘いに乗らないことが重要です。

 

フラット35の公式サイトには、以下のような誘いをする不動産会社やブローカーには注意が必要であると記載されています。

 

• フラット35は投資用不動産の購入にも利用できます
• 契約書を2つ作成しましょう
• 金融機関には自己居住用と報告すれば問題ありません
• 手続きはすべて私が担当します
• カードローンや自動車ローンをフラット35に1本化しましょう

 

※参考：【フラット35】「【フラット35】の不正利用に巻き込まれないために」

 

また「必ず儲かる物件があります」など、甘い誘いに乗らないことも重要なポイントです。

 

金融機関は、融資審査や調査を強化しているため、不正利用は必ず発覚します。

 

住宅ローンを組むときは、いかなる事情や理由があろうとも、絶対に不正利用はしないと強く意識し、自分自身の身は自分で守ることが大切です。

 

 

マイホームを賃貸に出したいときはどうする？

 

「急に転勤をすることになった」「親の介護が必要になり地元に戻ることになった」などの理由で、購入したマイホームに住めなくなるケースがあります。

 

やむを得ない事情で引っ越しが必要になり、それまで住んでいたマイホームを賃貸に出して引き続き所有したいときは、速やかに金融機関に相談しましょう。

 

禁止されているのはあくまで「当初から不動産投資をする目的で住宅ローンを組むこと」です。

 

自宅を購入するために住宅ローンを組んだ場合、金融機関に相談することで賃貸に出せる可能性があります。

 

自宅を人に貸して収益を得るときは、原則として住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要です。

 

しかし、自宅を離れるのが一時的であれば、住宅ローンのまま返済を継続できるケースもあります。

 

 

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

 

マンションやアパートに投資をするときは、住宅ローンではなく不動産投資ローンを申し込む必要があります。

 

では、住宅ローンと不動産投資ローンはどのような点が異なるのでしょうか。

 

ここでは、住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いをみていきましょう。

 

 

審査項目

 

住宅ローンと不動産投資ローンのどちらも、金融機関の審査に通過しなければ利用できません。

 

一方、審査で確認される項目には違いがあります。

 

住宅ローンは、借り入れた人の収入を原資に返済されます。

 

そのため、借り入れた人の年収や勤務年数、信用情報（クレジットカードやローンの利用状況）などが主な審査対象です。

 

不動産投資ローンは、これらの項目に加えて、投資物件の収益性や申し込んだ人の投資経験、他の投資物件も審査されます。

 

不動産投資ローンを組んだ人は、取得予定の物件やすでに保有する物件から得られる賃料収入などをもとに、借入金を返済するためです。

 

 

借入金利

 

借入金利は、毎月の返済額や返済総額を計算する際に用いられます。

 

金利タイプには、変動金利や固定期間選択型、全期間固定金利の3種類があります。

 

• 変動金利：金利が市場の金利水準に連動して変動するタイプ
• 固定期間選択型：契約時に5年や10年など一定期間の金利を固定するタイプ
• 全期間固定金利：完済まで金利が一定であるタイプ

 

住宅ローンの金利は「変動金利」や「固定期間選択型、全期間固定金利を幅広く選択できるだけでなく、金利水準は不動産投資ローンよりも低い傾向にあります。

 

一方の不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高いため、返済負担が重くなりやすいです。

 

また、金利タイプの選択肢も少ない傾向にあり、変動金利しか取り扱っていない金融機関も多くあります。

 

 

住宅ローン控除の適用可否

 

住宅ローンを組んだ人は、所定の要件を満たすと「住宅ローン控除」の対象となります。

 

住宅ローン控除は「年末時点の住宅ローン残高×控除率」を、所得税と制度対象の住民税から控除してくれる制度です。

 

住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除を受けることで所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

 

不動産投資ローンは投資目的の商品であるため、住宅ローン控除による節税メリットは得られません。

 

一方で、年間の賃料収入からローンの利息分を経費として差し引くことができます。

 

 

まとめ

 

• 住宅ローンで不動産投資をするのは不正利用となる
• 不正利用が発覚すると融資金の一括返済を請求される可能性がある
• 意図せずとも不正利用に巻き込まれるケースもあるため、悪徳業者の勧誘方法を知り自分自身で対策をすることが重要

 

 

【コラム執筆者】

品木　彰（シナキ　アキラ）

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/