不動産の査定方法とは？売却時に知っておきたいポイントを解説
マンションや戸建住宅、土地などの種類にかかわらず、不動産を売却するときは不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
不動産の査定結果は、売り出し価格を決める際の重要な判断要素となります。査定結果を把握することで、安値で売却するリスクを抑えることが可能です。
本記事では、不動産査定の種類や売却における重要性などをわかりやすく解説します。
不動産査定には簡易査定と訪問査定がある
不動産査定とは、不動産会社に物件の価値を査定してもらうことです。基本的には、無料で査定を依頼できます。査定したもらった結果、買主探しを不動産会社に依頼しなかったとしても、費用を請求されることはありません。
査定金額はあくまで、公的機関が算出する価格や不動産市況などをもとに算出された目安です。そのため、査定金額がそのまま不動産の売却価格となるわけではありません。
不動産の査定方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定（詳細査定）があります。まずは、それぞれの違いをみていきましょう。
簡易査定（机上査定）は物件を見ずに査定
簡易査定は、不動産会社の担当者が売却する物件を見ることなく、立地や築年数、面積、近隣の類似物件の取引事例などの情報をもとに金額を見積もる方法です。
簡易査定では、売却を予定している不動産を手軽に査定してもらえます。また、インターネットの一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社に簡易査定を依頼できます。
ただし、簡易査定で不動産の正確な査定金額を把握するのは困難です。より正確な査定金額を知りたい場合は、訪問査定を依頼する必要があります。
訪問査定（詳細査定）は担当者が現地で査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際の不動産を見て行う査定です。簡易査定では確認できない物件固有の状態も考慮されるため、より精度の高い査定が期待できます。
訪問査定の際は、より正確に査定をしてもらうために、以下の書類を準備しておくと良いでしょう。
- 物件の間取り図・権利証
- 住宅ローンの残高通知書
- 固定資産税や都市計画税の納税通知書
- 測量図・建設業者に支払った金額がわかる書類（戸建住宅の場合）
- 耐震性や仕様、共用施設の情報が記載されたパンフレット（マンションの場合）
上記の書類を準備しておくと、不動産会社の担当者が売却予定の物件をより深く理解することができ、結果として高額で売却できる可能性が高まります。
売却時に不動産査定の結果が重要となる理由
不動産の売却において、不動産会社による査定が重要である主な理由は、次の通りです。
- 売却を依頼する不動産会社を選ぶ際に重要な判断基準となる
- 売り出し価格は査定結果ともとに決める
- 売却価格の下限を押さえられる
売却を依頼する不動産会社を選ぶ際に重要な判断基準となる
不動産の買主を探すときは、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶときは、不動産査定の結果が重要な判断要素となります。
良い不動産会社の担当者は、査定の結果や売主の事情を踏まえたうえで、物件を売却するプランや売却時の注意点などを丁寧にわかりやすく説明してくれるでしょう。
納得できる提案をしてくれたり、質問に丁寧に答えてくれたりと、売主に寄り添って親身に接してくれる担当者ほど、信頼できるといえます。
査定結果や売却についての説明を聞き、担当者の対応を確認することで、安心して売却を任せられる不動産会社を選びやすくなるでしょう。
売り出し価格は査定結果ともとに決める
不動産の売却活動を始めるときは、売り出し価格を設定します。購入希望者からの値引き交渉を予測して、売り出し価格は査定価格よりも高めに設定するのが一般的です。
売り出し価格は、不動産の査定結果を踏まえて適切に設定することが重要です。
実際の価格相場よりも売り出し価格を低く設定すると、安値で売却してしまい損失が発生しやすくなるでしょう。かといって、相場よりも売り出し価格を高くしすぎると、売れ残ってしまい売却期間が長引いてしまいかねません。
査定結果に誤りがあると、適切な売り出し価格の設定が困難となります。そのため、不動産をできるだけ高く売却するためには、正確な査定金額を把握することが大切です。
売却価格の下限を押さえられる
査定金額を正しく把握していれば、売却価格の落とし所を判断することができます。
売却価格の落とし所が分かっていれば、買主との交渉に臨みやすくなり、安値で買い叩かれるリスクを抑えることができるでしょう。
査定価格と成約価格の関係性については、以下の通りです。
- 査定金額の100%：下限価格。一般の買主に問題なく売却できる価格
- 査定金額の103〜105%：売却に応じても良い通常の成約価格
- 査定金額の105〜108%：一般的な不動産では好条件な価格帯
- 査定金額の110%以上：角地・角部屋など条件によっては実現可能な価格帯
例えば、査定価格が3,000万円、売り出し価格が3,300万円の物件を「2,800万円なら購入したい」という人が現れたとしましょう。
査定価格が適正であると把握していれば「まずは査定価格の108%である3,240万円まで歩み寄ってもらえないか交渉しよう」と判断できます。
その後、買主との交渉を進めていき、売却に応じても良い価格の目安である査定価格の103〜105%（3,090万〜3,150万円）で合意できれば、売却は成功といえます。
このように、現時点で適正であると考えられる最大限の価格で売却するためには、査定金額を押さえておくことが重要です。
不動産査定を依頼するときのポイント
不動産会社に査定を依頼するときに知っておきたいポイントは、以下の2点です。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 査定後のしつこいセールスは断ってもよい
複数の不動産会社に査定を依頼する
簡易査定は、必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社だけに不動産の査定を依頼しても、査定価格が適切かどうか判断できないためです。
3〜5社ほどに査定を依頼すれば、不動産がいくらで売却できそうなのかがみえてきます。
有名な大手不動産会社だけでなく地域に密着した不動産会社や、開業して間もない中小の不動産会社にも幅広く依頼し、複数の査定結果を比較することをおすすめします。
また、インターネットの一括査定サービスを利用することで、複数の不動産会社に簡易査定を申し込むことができます。
簡易査定の結果を確認した上で、2〜3社に訪問査定を依頼し、売却予定の不動産を査定してもらうと良いでしょう。
査定後のしつこいセールスは断っても良い
不動産会社が無料で不動産を査定する主な理由は、媒介契約を結んでもらうためです。売主と媒介契約を結ぶと、不動産を売却することで、不動産会社は仲介手数料を得ることができます。
査定を依頼した不動産会社から「購入希望している人がいます」という虚偽のアピールをされるケースは少なくありません。
査定を依頼したからといって、媒介契約を結ぶ義務が生じるわけではありません。査定を依頼した不動産会社に売却を依頼するつもりがないのであれば、はっきりと断りましょう。
まとめ
- 不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」がある
- 売り出し価格や媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際は査定結果が重要
- 複数の不動産会社に査定を依頼することで価格相場を把握しやすくなる