オーナーチェンジ物件とは？売買するときの注意点を解説
入居者はそのままで、不動産の売買を行う物件をオーナーチェンジ物件といいます。
例えば、ワンルーム不動産会社が販売するマンションや、大家さんが一棟マンションを売買したり、一般個人の方が賃貸に出している物件をそのまま売買することなどが該当します。
オーナーチェンジ物件は自分で居住する目的ではなく投資目的で売買されるため、その管理や権利関係・収入と支出それぞれの費用に注意が必要です。
今回は、オーナーチェンジ物件を売買するときの注意点を解説します。
投資用不動産としてオーナーチェンジ物件を売買する
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる状態のままで、入居者と旧オーナーが結んだ賃貸借契約を新たなオーナーに引き継ぎます。
こうした物件を売買するときには、「賃貸借契約の更新手続きなどが行われているか」「賃借人の退去や減額請求がないか」「サブリース契約や管理契約の解約で問題はないか」といった点に注意が必要です。
オーナーチェンジで新しい所有者に引き継がれる権利と義務
・賃料を受け取る権利
・退去時に建物、部屋が返還される権利
・退去時に原状回復してもらう権利
・建物を使用させる義務
・建物を修繕する義務（経年劣化などで）
・敷金を返還する義
投資用不動産物件の売買のポイント
投資用の不動産物件は、購入する人にとってはどれだけ収益が得られるかが決め手になります。
オーナーチェンジ物件は、購入する人にとっては借主を募集しなくてもすぐ家賃収入が得られるメリットがあります。
一方では、すでに人が住んでいるので、室内の状況を確認してから契約することが難しくなります。
空き室は中に入ることができますが、その部屋の賃料収入がない状態で契約することになります。
空き室リスクのほかにも、修繕費用が発生することがあります。
オーナーチェンジ物件を購入する方は、これらのリスクとリターンについて理解することが最初の一歩になります。
また、売り手側としてオーナーチェンジ物件を売却する場合は、物件に関する賃貸借契約内容・管理契約内容・修繕履歴などを把握して買い手の購入判断にずれが生じないように努める必要があります。
オーナーチェンジ物件の販売で注意すること
オーナーチェンジ物件を売買する際に、必要な確認事項は以下の通りです。
賃貸借契約の更新手続きなどが行われているか
賃貸借契約が更新されていなかったり、条件変更の書面化が行われていないことがあります。こうした場合は、新しいオーナーに引継ぐ際に現状の賃貸借の状態と一致するような手続きや書面の作成が必要となります。
賃借人の退去や減額請求がないか
物件の売買契約日が賃貸借契約の期限の後で、なおかつ引渡し日の前になっている場合は注意が必要です。
賃借人が更新をせずに退去してしまったり、更新のタイミングで賃料の減額請求をしてくることがありえるからです。
これらの発生時に売主と買主がどう負担するかについて、売買契約の中で取り扱いを定めておく必要があります。
サブリース契約や管理契約の解約で問題はないか
サブリース契約の場合、新たなオーナーが収入増額のためサブリースを解除して引渡しをするよう求めることがあります。
この場合、サブリース契約が解除できなかったり、契約解除するととき違約金を請求される可能性があるため、事前に確認します。
賃貸管理を管理会社に委託している場合も同様で、管理契約によって問題が起きないか確認が必要になります。
【コラム執筆者】
山本 健司
プロフィール
ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』『全部一人でできる人になる不動産の仕事大全（ソシム社）』