タワーマンションを用いた相続対策ができなくなる？節税できる仕組みや今後の見通し
預貯金や金融商品よりも、タワーマンションのほうが相続税を算出する際、価値が割安に評価されます。そのため、相続税を節税するためにタワーマンションを購入する方は少なくありません。
しかし、近い将来タワーマンションを用いた相続税対策はできなくなる可能性があります。
今回は、タワーマンションの購入で相続税を節税できる理由や、相続税対策に利用できなくなるといわれている理由を解説します。
タワーマンションで相続税が節税できる仕組み
そもそもタワーマンションを購入すると、なぜ相続税対策になるのでしょうか。理由をわかりやすく解説します。
不動産の相続税評価額の決まり方
相続税を計算するときは、遺産ごとに価値を評価します。評価された価値を「相続税評価額」といいます。
預貯金や株式、投資信託などの相続税評価額は、口座の残高と同額です。それに対して不動産は、実際の取引価格をもとに相続税評価額が決まるのではありません。
建物は「固定資産税評価額」、土地は「路線価」がそれぞれ相続税評価額となります。路線価が定められていないエリアもありますが、その場合は固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価をする「倍率方式」で評価をします。
固定資産税評価額の目安は、再び同じ建物を建てるときにかかる費用の7割程度です。路線価は、国が公表する土地の価格である地価公示価格の8割程度が目安となります。
固定資産税評価額や路線価は、実際の取引価格の動きが反映されにくいです。そのため、都心部の地価が上がりやすいエリアでは、評価額と実際の取引価格が乖離しやすいです。
h3：不動産の相続税評価額は実税価格よりも低い
例えば、5,000万円の現金がある場合、そのまま相続すると相続税評価額は5,000万円となります。
一方、5,000万円の現金で、建物価格が3,000万円、土地価格が2,000万円の不動産を購入した場合、相続税評価額の目安は以下の通りです。
- 建物：3,000万円×70%＝2,100万円
- 土地：2,000万円×80%＝1,600万円
- 合計：3,700万円
このように、不動産は取引価格の相場よりも相続税評価額のほうが低くなります。
高層階のマンションほど評価額と実税価格の差が広がる
タワーマンションは、一般的に高層階にある住戸のほうが販売価格は高くなります。
しかし、相続税を計算する際の固定資産税評価額は、低層階と高層階で差がありません。固定資産税評価額には、物件の人気や希少性が反映されないためです。
そのため高層階の住戸ほど、実際の取引価格と相続税評価額の乖離が大きくなります。例えば、2億円で購入したタワーマンションが、相続税を算出する際に4,000万円と評価されるケースもあるのです。
亡くなる前にタワーマンションを購入し、残された家族が相続したあとに売却して現金化することで、売買時にかかる仲介手数料を考慮しても、相続税を節税できることがあります。
税制改正によりタワーマンション節税が改正される見通し
2023年（令和5年）1月現在も、タワーマンションを利用した相続税の節税は可能です。しかし、国はタワーマンションによる節税を問題視しているため、将来的にはできなくなる可能性が高いと考えられます。
令和5年度税制改正大綱で見直しが明記
税制改正大綱とは、簡単に言えば政府が作成する税制改正の方針をまとめた書類です。
2022年（令和4年）12月16日に発表された「令和5年度の税制改正大綱」では、タワーマンションの相続税評価額の変更は明記されませんでした。しかし、税制改正大綱には以下の文章が記載されています。
“マンションについては、市場での売買価格と通達に基づく相続税評価額とが大きく乖離しているケースが見られる。現状を放置すれば、マンションの相続税評価額が個別に判断されることもあり、納税者の予見可能性を確保する必要もある。このため、相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。”
※出典：自由民主党・公明党「令和5年度税制改正大綱」
上記によると、国はマンションの実際の取引価格と相続税評価額が大きく乖離するケースがあることを問題視しており、評価方法の改正を検討していることがわかります。
相続税をはじめとした税金には、富の再分配という重要な役割があります。資産をタワーマンションに移転し、相続税の課税を逃れる富裕層が増えると、富の再分配が上手く機能しなくなるかもしれません。
そのため、近い将来に不動産の相続税評価額の算出方法が見直され、タワーマンションを用いた税金対策はできなくなるでしょう。
実際にタワーマンション節税が否認されたケース
相続や贈与で取得した財産は、国税庁が定める「財産評価基本通達」をもとに評価されます。財産評価基本通達には、通達の定めにしたがって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価できるという規定が設けられています。
そのため、露骨な相続税対策として不動産を購入すると、相続税を計算する際に路線価や固定資産税評価額を用いた方法（以下、路線価方式）での評価が認められなくなることがあります。
実際、タワーマンションの購入があからさまな相続税対策であるとされ、路線価方式での相続税評価を国税庁から否認されたケースがあります。
これを不服とした相続人は、国税庁を訴え裁判に発展しました。
しかし、2019年8月に東京地裁は、路線価方式での評価を認めてしまうと、他の納税者との間で著しい不公平が発生するとして、不動産鑑定士が評価した金額で相続税を再計算するよう命じる旨の判決を下しています。
不動産購入時の金融機関の貸出稟議書に「相続税対策」と書かれていたことや、相続人が不動産を相続したあとに短期間で売却していたことなどが、判決の決め手となりました。
この裁判は、控訴・上告されましたが、2022年（令和4年）4月19日に最高裁判所が、路線価での相続税評価は不適切であるとして、原告である相続人は敗訴しました。また、相続人には約3億円を追加で納税するように命じられています。
相続税を節税するためだけに不動産を購入するのはおすすめできない
相続税の負担を軽減するためだけにタワーマンションを購入すると、国税庁から否認される恐れがあります。せっかくタワーマンションを購入しても、残された家族に多額の税負担がかかることになると、かえって迷惑をかけてしまいかねません。
また、不動産は分割しにくい資産であるため、よく検討せずにタワーマンションを購入すると、残された家族が遺産分割で揉めることもあります。タワーマンションを売却する際に価格が下がっており、トータルで考えると損をするというケースもあります。
一方で、相続対策のために不動産を購入すること自体が違法なわけではありません。税理士や不動産会社などとよく相談のうえ、慎重に判断をすることが大切です。
まとめ
- 不動産の相続税評価額は実際の取引価格よりも低く算出される
- 高層階のタワーマンションほど、実際の取引価格と相続税評価額が乖離しやすい
- 将来的に不動産の相続税評価額の算出方法は改められ、タワーマンションを用いた相続税対策ができなくなる可能性がある
- あからさまな相続税対策でタワーマンションを購入すると、国税庁から否認される恐れがある
【コラム執筆者】
品木 彰（シナキ アキラ）
プロフィール
保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。
https://daisakukobayashi.com/