市街化調整区域にある住宅の売却が困難な理由と対処方法

住宅があるエリアの中には、都市計画法という法律によって市街化区域や市街化調整区域に指定されているところがあります。

 

立地や間取りなどの条件が似ている住宅であっても、市街化調整区域にあると売却しにくいことをご存じでしょうか。

 

本記事では、市街化調整区域にある住宅が売れにくい理由や売却するときのポイントをわかりやすく解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法によって市街化が抑制されており、建物を建てることが制限されているエリアのことです。

　

市街地から離れた郊外や田畑がある田舎などは、市街化調整区域に指定されていることがあります。

 

まずは、市街化調整区域の特徴や指定された背景などをみていきましょう。

 

市街化調整区域は使用が制限されているエリア

市街化調整区域は、都市計画法が定める「都市計画区域」の1つです。

 

都市計画区域とは、市街地を中心としてバランスを取りながら整備や開発、保全をする必要があるエリアです。市街化調整区域の他にも、市街化区域と非線引き区域があります。

 

• 市街化区域：市街化を形成している区域と、おおむね10年以内優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
• 市街化調整区域：市街化を抑制する区域 
• 非線引き区域：市街化区域と市街化調整区域のどちらにも区分されない区域

 

市街化区域では、街づくりが推奨されているため、住宅や商業施設などを自由に建てることができます。

 

しかし、市街化調整区域では住宅や商業施設などの建築が厳しく制限されており、行政の許可がなければ原則として建物を建てることができません。

 

市街化調整区域がある背景

市街化調整区域が制定された主な理由は、農地を市街化から守ることです。

 

農地は基本的に農業目的でしか使用できないため、住宅や商業施設を建てるためには、農地転用をして宅地にする必要があります。

 

無秩序に市街化が進んでいき、住宅や商業施設を建てるために農地転用が増えていくと、農地が急速に減少するかもしれません。

 

そこで、市街化調整区域に指定されたエリアにある農地は、宅地などに転用するために土地を開発する場合「開発許可」が必要です。また、宅地としての利用が認められたとしても、新たに建物を建てるためには「建築許可」が必要となります。

 

一方で、市街化調整区域でも農林漁業を営む人の住宅や仕事に必要な建物などは、基本的には許可を得ずに建てることが可能です。

 

市街化調整区域にある住宅が売却しにくい理由

市街化調整区域の周辺には多くの人が住んでいるため、不動産需要が低いわけではありません。

 

しかし、市街化調整区域に住宅があると売却しにくくなります。主な理由は、以下の3点です。

 

• 建て替えやリフォームが自由にできない
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• インフラが整備されていないことがある

 

建て替えやリフォームが自由にできない

市街化調整区域に建物を建てるためには、開発許可や建築許可を得る必要があります。また、建て替えや大規模なリフォームなどをするときも許可を得なければなりません。

 

許可を得るためには、都市計画法で定められた厳しい要件を満たす必要があるうえ、自治体ごとに独自の要件を設けているのが一般的です。そのため、建て替えや増改築をしようとしても、許可を得るのが困難なケースがあります。

 

また、建築許可を得られる要件を満たしていても、自治体に申請をしてから許可が下りるまでには数か月程度かかります。

 

購入したとしても、自由に建て替えたりリフォームをしたりできないため、不動産が市街化調整区域にあると買い手探しに苦労しやすいのです。また、たとえ売れたとしても、売却価格は安くなるでしょう。

 

住宅ローンの審査が通りにくい

住宅ローンは、取得する土地や建物を担保にする融資です。ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保に設定されている土地や建物を差し押さえて、強制的に売却して融資金を回収しようとします。

 

しかし、担保としての価値が低いと、返済の滞納が発生したときに売却しても融資金を回収できないかもしれません。そのため、担保としての評価が低い傾向にある市街化調整区域の住宅を購入するときは、住宅ローンの融資審査に通りにくいのです。

 

不動産は一般的に高額であるため、多くの方がローンを組んで購入します。そのため、住宅ローンが組みにくい市街化調整区域の住宅は、売れにくくなってしまいます。

 

インフラが整備されていないことがある

売却を検討している不動産が土地のみである場合、インフラが整備されていないと、売却価格が安くなりやすいです。

 

市街化調整区域では都市化が制限されているため、電気や水道、ガスなどのインフラが整備されていない土地は少なくありません。

 

インフラが整備されていない場合、所有者自身で上下水道や電気などを整備する必要があります。インフラの整備には、それなりの費用がかかるため、少なくともその分は安くして売らないと買い手は見つからないでしょう。

 

市街化調整区域内でも比較的売却しやすい住宅の特徴

市街化区域と市街化調整区域に区分け（線引き）されたのは、1970年（昭和45年）ごろです。市街化調整区域に線引きをされる前に建てられた住宅であれば、都市計画法が定める要件を満たしていなくても、自治体が定める要件を満たすと建て替えや増改築ができます。

 

また、線引き後に建てられた住宅であっても、市街化区域に隣接していると、開発許可や建築許可を比較的得やすいといわれています。

 

そのため、選引きされる前に建てられた住宅や市街化区域に隣接している住宅は、比較的売却しやすいです。

 

ただし、建て替えや増改築が必ずできるわけではありません。

 

引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、購入希望者には建て替えや増改築をする場合、許可を得る必要があることを伝えて了承を得ておくことが大切です。

 

市街化調整区域にある住宅を売却する方法

市街化調整区域にある住宅は売却しにくいとはいえ、まったく売却できないわけではありません。

 

市街化調整区域の住宅は、以下のような方法で売却が可能です。

 

• 農家の人に買ってもらう
• 業者に買い取ってもらう
• 信頼できる不動産会社に相談をする

 

農家を営む人に買ってもらう

農家を営む人であれば、都市計画法による許可を得ることなく自宅や仕事に必要な設備などを建てることができます。

 

そのため農業従事者は、買い手の有力な候補であるといえます。

 

売却を検討している住宅の隣や近くに農家を営む人がいるのであれば、声をかけてみるのも方法でしょう。

 

業者に買い取ってもらう

不動産会社のなかには、個人から不動産を買い取ってリフォームをして再販をしているところがあります。買取再販住宅を取り扱う業者に、買い取ってもらうのも選択肢の1つです。

 

ただし、業者に買い取ってもらうと、売却価格が相場の7割程度になります。

 

そのため、少しでも高値で住宅を売却したいのであれば、まずは不動産会社に仲介を依頼して購入してくれそうな人を探すことをおすすめします。

 

信頼できる不動産会社に相談をする

市街化調整区域にある住宅を購入してくれる人は存在しますが、売主が自力で探すのは困難でしょう。また、買い手を探す際は建て替えやリフォーム、新築ができる要件を理解しておかなければなりません。

 

そのため、市街化調整区域の住宅を売却するときは、不動産会社が持つ情報や担当者の知識が必要不可欠といえます。

 

また、買い手側からすると、市街化調整区域にある住宅には「価格が安い」「比較的静かな環境で過ごせる」といったメリットがあります。

 

不動産会社に市街化調整区域の住宅を売却するノウハウがあれば、市街化調整区域にある住宅のメリットを踏まえて、住宅の特性に合わせた売却戦略を立ててくれるでしょう。

 

まとめ

• 市街化調整区域では建物の新築や建て替えなどが厳しく制限されている
• 市街化調整区域にある住宅は、建て替えや新築などが自由にできなく住宅ローンも組みにくいため売却が困難な傾向にある
• 市街化調整区域に線引きされる前に建てられた住宅や市街化区域に隣接する住宅は比較的売却しやすい
• 市街化調整区域にある住宅を少しでも高く売却したいのであれば不動産会社に相談をすることが大切

【コラム執筆者】

山本　健司

プロフィール

ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』