コラム
離婚が原因で不動産を売却するときのポイントとは？
夫婦が離婚することになった場合、結婚をしているあいだに協力して築いてきた資産を分けることになります。
婚姻期間中に購入したり建てたりした不動産がある場合、売却をして手元に残ったお金を分けるのが一般的です。
本記事では、離婚をしたときの不動産売却や、住宅ローンが残っている自宅の取り扱いなどをわかりやすく解説します。
離婚をすると不動産が財産分与の対象になることがある
夫婦が離婚をしたときは、財産分与をするのが一般的です。財産分与とは、夫婦が婚姻している間に協力して築いた財産を分けることです。
まずは、不動産が財産分与の対象になるケースとならないケースをみていきましょう。
不動産が財産分与の対象になるケース
財産分与の対象となるのは、夫婦が協力して築いてきたと考えられるすべての財産です。
現金や金融商品だけでなく、婚姻期間中に購入した土地や建物などの不動産や自動車なども財産分与の対象となります。
不動産が財産分与の対象になる場合は、売却をして手元に残ったお金を夫婦で分けます。
お互いの収入や持分割合（共有されている不動産の所有権の割合）に関係なく、2分の1ずつ分けるのが一般的ですが、夫婦の合意があれば異なる割合にすることも可能です。
また、不動産を売却せずに引き続き住み続けることもできます。
例えば、自宅の名義人である夫が離婚後も引き続き住む場合は、自宅の価値の半額を妻に支払って財産分与をするのが一般的です。
不動産が財産分与の対象に含まれないケース
結婚をする前に親から譲り受けた財産や、自分自身で購入した財産は、夫婦が共同で築いてきた財産ではないため財産分与の対象外です。
例えば、結婚する前に自分自身で購入した不動産は財産分与の対象外であるため、売却が必要になったり相手に取られたりする心配はありません。
住宅ローンが残っている不動産の取り扱い
住宅ローンが残っている自宅の財産分与は、非常に複雑です。
ここでは、離婚をするときに残債がある自宅を売却するケースについて解説します。
「住宅ローンの残債＜時価」である不動産の売却
住宅ローンの残債よりも時価の方が高い「アンダーローン」の不動産を売却する場合、原則として不動産を売却してローンを完済したあとに残ったお金を夫婦で分けます。
例えば、住宅ローン残債が2,000万円、売却価格が2,500万円である場合は、残りの500万円を夫婦で半分ずつ分けます。
※税金や手数料などは考慮していません。
不動産を売却するときは、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」を選択するのが一般的です。
不動産会社と契約を結んで売却活動をし、購入希望者を探していきます。
不動産買取業者に不動産を買い取ってもらうこともできますが、買取価格は相場の7割程度が一般的であるため、手元に残るお金は仲介での売却時よりも少なくなります。
住宅ローンを完済できなくなる可能性もあるため、不動産は仲介で売却するのがおすすめです。
「住宅ローンの残債＞時価」である不動産の売却
住宅ローンの残債よりも時価の方が安い「オーバーローン」の場合は、売却代金に自己資金を足して住宅ローンを完済して抵当権を外さなければ売却できません。
抵当権が残ったままであると、返済が滞ったときに不動産が差し押さえられて強制的に売却されてしまいます。
残債があると抵当権を抹消できず、売買契約自体が成立しません。
十分な自己資金がなく、住宅ローンを完済できないときは「任意売却」をする方法があります。
任意売却は、売却代金と自己資金で住宅ローンが完済できない住宅を、金融機関の承諾を得て売却する方法です。
任意売却をしたあとの残債は、分割で支払えることがあります。
金融機関との交渉次第では、毎月1万円や2万円といった生活に支障がない範囲に分割して返済することも可能です。
自宅を処分したあとに残った債務については、一般的には夫婦それぞれの資産や収入などを考慮して負担する割合を決めます。
ただし、任意売却ができるのは原則として住宅ローンの返済を一定期間滞納したときです。
住宅ローンを滞納した事実は個人信用情報機関に登録され、いわゆる個人情報にキズがついた状態となります。
離婚が原因で不動産を売却するときに確認すべき点
不動産を売却するときは「不動産の名義人」と「不動産の価値」を確認することが重要です。
ここでは、不動産の名義人と価値を確認する理由を解説していきます。
不動産の名義人
不動産を売却する前に名義人を必ず確認しましょう。
というのも、不動産を売却できるのは名義人のみであるためです。
例えば、不動産の名義人が夫である場合は、妻が勝手に売却することはできず夫の合意が必要です。
不動産が夫婦の共有名義だった場合は、双方の合意がなければ売却できません。
不動産の名義人がわからないのであれば、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すると良いでしょう。
不動産の価値
名義人が売却を承諾しているのであれば、次に不動産の価値を調べましょう。
特にローン残債がある場合、売却代金と自己資金でローンを完済できるかどうかを判断するためにも、不動産の価値を知ることは必須であるといえます。
不動産の価値を調べるときは、複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
不動産会社の査定結果と算出の根拠を複数聞くことで、より正確な価値を把握しやすくなります。
また、売却を依頼する不動産会社を選ぶうえでも、不動産の査定は重要です。
売却が得意な不動産会社ほど査定の根拠が明確なだけでなく、成約にいたるまでの有効な戦略もわかりやすく提案してくれるため、高値で売却できる可能性が高まります。
但し不動産会社によっては直接の訪問や、頻繁な連絡、一方的な郵送物を送付してくる場合があるため、相談する不動産会社の選び方には注意が必要です。
不動産を売却するタイミング
「不動産は離婚をする前に売却しておいたほうが良いのだろうか」と売却のタイミングで悩む人は少なくありません。
そこで、ここでは不動産を売却するタイミングによる違いをみていきましょう。
離婚前に売却するケース
離婚する前に不動産を売却する場合、夫婦が別居をしていなければコミュニケーションを取りながら売却活動を進めやすいです。
また、前もって不動産を現金化して分けやすくしておけば、財産分与時に揉めにくくなる可能性があります。
一方で、離婚協議と売却活動が重なりやすい点には注意が必要です。
離婚をするときは、親権や養育費、慰謝料などさまざまな取り決めをしなければなりません。
離婚協議で揉めてしまうと不動産の売却活動に集中できず、売却期間が延びてしまう可能性があります。
離婚後に売却するケース
離婚後に不動産の売却を始める場合、すでに離婚の協議が終わっているため、売却活動に専念しやすくなります。
売却に期限がないのであれば、購入希望者に足下を見られて安値で買いたたかれるリスクは少ないといえるでしょう。
ただし、不動産を売りに出してから成約にいたるまで一般的に3〜6か月程度かかるため、別れたあとも元夫または元妻と何度か連絡をしたり顔を合わせたりすることになるでしょう。
相手と連絡が取れなくなり、売却活動に支障が出る恐れもあります。
まとめ
● 離婚をするとき不動産は財産分与の対象になることがある
● 売却代金で住宅ローンを完済できる場合、売却後に手元に残ったお金を夫婦で分けるのが一般的
● 住宅ローン残債よりも売却代金と自己資金の合計額のほうが少ない場合は、金融機関の承諾があれば売却できる
● 売却後に残った債務を負担する割合は、夫婦の収入や資産などをもとに決めるのが一般的
【コラム執筆者】
山本 健司
プロフィール
ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』