住宅ローンが残っている状態での住み替えは可能？住み替えローンについて解説

住宅は一般的に高額であるため、多くの方が住宅ローンを組んで購入します。住宅ローンを返済中であっても「子どもが成長して家が手狭になった」「転職によって職場が遠くなった」などの理由で、住み替えが必要となるケースがあります。

 

住み替えをする場合は、住宅ローンを完済しなければなりません。そのため、自宅の売却代金と手持ち資金でローンが完済できないと住み替えができなくなります。そこで役立つのが「住み替えローン」です。

 

今回は、住宅ローンが残っている状態では売却ができない理由や、住み替えローンのメリットとデメリットなどをわかりやすく解説します。

 

住宅ローンが残っていると自宅は売却できない

 

住宅を売却するときは、住宅ローンを完済しなければなりません。

 

これは、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないためです。抵当権とは、住宅ローンの契約者が長期間にわたって返済を滞納したとき、金融機関が差し押さえできる権利です。

 

厳密にいえば、抵当権が残っていたとしても住宅は売却できますが、欲しがる人はまずおらず売買契約自体が成立しません。

 

そのため自宅を売却するときは、売却代金と手持ち資金でローンを完済する必要があります。

 

 

住宅ローンを完済できないときは「住み替えローン」を検討する

 

住宅と売却代金と自己資金でローンを完済できないときは「住み替えローン」を借り入れる方法があります。

 

住み替えローンは、住宅ローンの残債分と新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。

 

住み替えローンを利用すると、住宅ローンが完済されるため自宅の売却が可能となるだけでなく、新居の購入資金も賄えます。

 

ただし住み替えローンは。自宅の売却でローンが完済できないときに限り利用できるローンです。売却代金と手持ちの資金で完済できる方は、住み替えローンを利用できません。

 

 

住み替えローンのメリット・デメリット

 

住み替えローンには、メリットもあればデメリットもあります。

 

借り入れを検討する際は、メリットとデメリットをよく理解することが大切です。

 

 

住み替えローンのメリット

 

住み替えローンの主なメリットは、以下の通りです。

 

• 自己資金が不足していても住み替えできる
• ダブルローンを組まずに済む
• 住み替えの費用を抑えられる

 

売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できなくても、住み替えローンを利用できれば自宅を売却して新居を購入できる可能性があります。

 

住み替えが必要な状況であるにもかかわらず、自己資金が不足しているときは、住み替えローンを検討すると良いでしょう。

 

また、住み替えローンを組めると返済中の住宅ローンと新居のローンを一本にまとめられるため、ダブルローンを抱えずに済みます。

 

ダブルローンとは異なり、引き落とし日や引き落とし口座が別々になり、管理が煩雑になることもありません。

 

自宅を先に売却して住み替える場合、新居が見つかるまで仮住まいでの生活となり、家賃や引越し費用などがかかることがあります。

 

住み替えローンであれば、住み替えをするときに仮住まいの費用はかかりません。これは住み替えローンを利用する場合、売却と購入を同時に行うためです。

 

 

住み替えローンのデメリット

 

住み替えローンには、主に以下のデメリットがあります。

 

• 多額の債務をかかえることになる
• 住宅ローンよりも金利は高め
• 審査が厳しい傾向にある

 

住み替えローンでは、売却する自宅の残債と新居の購入費用を同時に借り入れるため、物件の担保価値以上に債務をかかえる「オーバーローン」の状態になります。

 

そのため、新居のローンの返済途中で新居を売却すると多額の残債を抱えることになるかもしれません。

 

住み替えローンの金利は、住宅ローンよりも高い傾向にあります。

 

借入額や返済期間などの条件が同じである場合、毎月の返済負担は住宅ローンよりも住み替えローンの方が重くなるため、返済計画は慎重に立てなければなりません。

 

また住み替えローンは、残債分と新居の購入費用を賄う高額な借入となるため、融資審査が厳しい傾向にあります。

 

年収や勤続年数、他の借入状況によっては、住み替えローンを申し込んでも審査に通過できないことがあります。

 

 

住み替えローンを利用して住み替えるときのポイント

 

住み替えローンは、自宅の売却代金と手持ち資金で住宅ローンを完済できないときに限って利用できるローンです。

 

そのため、住み替えローンの利用を検討する前に、住宅ローンの残債や自宅の予想売却価格が、それぞれいくらであるか確認しましょう。

 

また、住み替えローンは複数の金融機関で取り扱われているため、よく比較した上で借り入れ先を選ぶことが大切です。

 

 

住宅ローンの残債と自宅の売却価格相場を調べる

 

まずは、住宅ローン残債と自宅の売却価格相場を調べ、住み替えローンを利用できるか確認しましょう。

 

住宅ローンの残債は、借入時に受け取った返済予定表で確認が可能です。

 

また、金融機関によってWebサービスで確認できることがあります。

 

他にも、住宅ローン控除を申請する際に利用する残高証明書や、借入先の金融機関の窓口で確認する方法もあります。

 

自宅の売却価格の相場は、不動産ポータルサイトで立地や広さなどの条件が自宅と似た物件を検索したり、不動産会社に査定を依頼したりして調べましょう。

 

なお自宅の査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

 

一社のみに査定を依頼しても、売却価格の相場を把握するのは困難です。複数の不動産会社に自宅を査定してもらい、査定結果とその根拠を聞くことで売却価格の相場がわかりやすくなります。

 

また、売却が得意な不動産会社ほど、査定結果の根拠が明確なだけでなく、売却までの道筋や戦略をわかりやすく提案してくれます。

 

売却を依頼する不動産会社を選ぶうえでも、複数社に査定を依頼することはとても重要です。

 

 

住み替えローンを組む金融機関はよく比較して選ぶ

 

自宅の売却代金と手持ち資金で住宅ローンの完済が難しいことが確認できたら、住み替えローンを借り入れる金融機関を探しましょう。

 

金融機関によって、住み替えローンの金利や融資限度額、融資条件などが異なります。

 

また、借り入れた人が万一のときに住宅ローンの残債が0円となる「団体信用生命保険」の保障内容や、繰り上げ返済手数料の金額などにも違いがあります。

 

住み替えローンを組む際は、各金融機関をよく比較したうえで、もっともご自身の希望にあったところを選ぶことが大切です。

 

 

住み替えローン利用時の注意点

 

最後に、住み替えローンを利用する際の注意点を3つ解説します。

 

 

1.自宅の売却と新居の購入を合わせる必要がある

 

住み替えローンは「住まいの売却日と新居の購入日（決済日・引渡し日）を同じ日にしなければならない」という条件が付くことがあります。

 

これは、売却する家の抵当権抹消登記と、購入する新居の抵当権設定登記を同時にする必要があるためです。

 

売却日と購入日が同じであるとスケジュールがタイトになり、住まいを焦って安値で売却したり、十分に検討できずに新居を購入したりする恐れがあります。

 

住み替えローンを利用するのであれば、売却と購入の日程をうまく合わせられるかどうか、不動産会社の担当者に早い段階で相談することが大切です。

 

 

2.家が売れなければ住み替えできない

 

住み替えローンを利用できたとしても、自宅が売却できないことには住み替えはできません。

 

駅やバス停などから距離がある物件や、メンテナンスがされておらず老朽化が進んだ物件などは、思うように買い手が見つからない可能性があります。

 

一方で、売却が困難であるように思える物件でも、買い手が見つかるケースはあります。

 

例えば、面積が広い土地は一般の人には売れなさそうに思えますが、相続税対策でアパートやマンションを建てたいと考えている人に購入してもらえることがあるのです。

 

どのような物件でも、売却できるチャンスはあるものです。住み替えを検討している方は、自宅が売却できるかどうかを不動産会社に相談すると良いでしょう。

 

 

3.返済期間を長くすると老後の生活が苦しくなることも

 

返済期間を長くすると、毎月の返済負担を抑えられますが、利息負担と返済総額は増えてしまいます。

 

また、今後の生活をよく考えることなく返済期間を長くすると、返済負担が老後生活を圧迫するかもしれません。

 

特に住み替えローンは、金利が高い傾向にあるうえに住宅ローンの残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるため、返済負担が重くなりやすいです。

 

今後のライフプランを踏まえて、慎重に返済計画を立てたうえで利用しましょう。

 

 

まとめ

 

・住宅を売却するときは住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要がある

・自宅の売却代金と手持ち資金で住宅ローンが完済できないときは「住み替えローン」を利用する方法がある

・住み替えローンを利用して住み替えることでダブルローンを組まずに済むだけでなく、仮住まいの引越し費用や家賃などがかからずに済む

・住み替えローンを組むと多額の債務を抱えることになるため、慎重に資金計画を立てて利用する必要がある

 

 

 

 

 

 

 

【コラム執筆者】

山本　健司

プロフィール

ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』