コラム

借地権付き建物とは?メリットやデメリット購入時の注意点をわかりやすく解説

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借地権付き建物とは、簡単にいえば他人から借りた土地の上に建っている建物です。

借地権付き建物には「価格が安い」などのメリットがある反面、さまざまな制約や注意事項があるため慎重に検討しなければなりません。

今回は、借地権付き建物の特徴や購入するメリット、デメリットなどをわかりやすく解説していきます。

 
 
そもそも借地権とは
 

土地の権利には、所有権と借地権があります。土地を購入した場合、通常は所有権を持つことになり、所有者の意思で土地の上に建物を建てたり土地を売却したりできます。

 

それに対して借地権とは、簡単にいえば土地を借りてその上に建物を立てられる権利です。一般的に土地を借りる人を「借地人」、土地を貸し出している人を「地主」といいます。

 

借地権は「地上権」と「賃借権」にわかれています。地上権は、賃料を支払うことで土地を直接的に利用する権利です。対して賃借権は、土地を借りているだけであり、所有者の許可を得ずに売却したり転賃したりできません。

 

借地権付き建物の借地権とは、賃借権を指しているケースがほとんどです。

 
 
 
借地権の種類
 
 

借地権(賃借権)は、大きく分けて以下の3種類です。

 

  • 旧借地権
  • 普通借地権
  • 定期借地権

 

旧借地権とは、借地法(旧法)で定められている借地権です。旧法借地権という場合もあります。

 

1992年(平成4年)7月以前に地主から土地を借りた場合は、旧借地権が適用されています。

 

普通借地権と定期借地権は、1992年(平成4年)8月に制定された借地借家法(新法)で定められている借地権です。

 

借地権の種類によって、土地を借りることができる期間や更新の可否などが異なります。

 
 
 
 
旧借地権
 

旧借地権の特徴は、建物の構造ごとに契約期間が決まっている点です。また土地を借りる期間が満了ししたあとも、更新をすることで半永久的に借り続けられます。

 

旧借地権の契約期間は、以下の通りです。

 

 

木造

鉄筋造・鉄筋コンクリート造

存続期間

30年

60年

最低期間

20年

30年

更新後の期間

20年

30年

 
 
 
普通借地権
 
 

普通借地権は、建物の構造にかかわらず存続期間や更新後の期間は次のとおりです。

 

  • 存続期間:30年以上
  • 更新後の期間:1回目20年以上、2回目以降10年以上

 

普通借地権では、契約期間を明記しなかった場合、存続期間は30年となります。また更新期間を定めなかった場合、1回目については20年、2回目以降10年となります。

 
 
定期借地権(一般定期借地権)
 
 

定期借地権は、建物の構造にかかわらず存続期間は50年以上です。ただし旧借地権や普通借地権とは異なり、契約の更新はできません。

 

契約期間を長めに設定できるものの、期間満了後は更地に戻して地主に返還しなければならない点が定期借地権の特徴です。

 

 

その他の借地権
 
 

借地権には、他にも以下のような種類があります。

 

  • 事業用定期借地権:店舗や商業施設などを建てるための借地権
  • 建物譲渡特約付借地権:契約期間が満了したときに建物を相当の対価で買い取る取り決めをする借地権

 

 

借地権付き建物のメリット
 
 

借地権付き建物のメリットは、主に以下3点です。

 

  • 価格が割安
  • 土地に対する税金が課せられない
  • 更新できれば半永久的に借りることができる

 

それぞれみていきましょう。

 
 
 
価格が割安
 
 

借地権付き建物は、地主によって異なるものの、土地部分の価格が通常の6〜8割程度に設定されています。

 

マイホームの購入費用は、一般的に数千万円と高額です。借地権付き建物を購入することで、マイホームの取得費用を抑えられます。また借地権付き建物を含めて検討することで、立地や間取りなどが希望どおりである物件を予算内で見つけやすくなるでしょう。

 

 

土地に対する税金が課税されない
 
 

土地を所有していた場合は、年に1回、固定資産税を納めなければなりません。また所有する土地が市街化区域にある場合、都市計画税も負担する必要があります。

 

借地権付き建物を購入した場合、土地を所有するのではなく借りている状態となるため、固定資産税や都市計画税を納める必要はありません。

 

借地権付き建物を購入することで、マイホームの取得費用だけでなく維持費用も抑えられる可能性があります。ただし建物部分の固定資産税や都市計画税は、納める必要がある点に注意が必要です。

 

更新できれば半永久的に土地を利用できる
 
 
 

普通借地権では、正当な理由がなければ地主は更新を拒否できません。地主から更新を断られるのは「建物が長期間利用されていない」「建物の老朽化が進み、近隣の住民に被害を及ぼす恐れがある」など、限られたケースです。

 

そのため普通借地権が適用される土地を購入することで、更新をして半永久的に土地を借りることができます。

 

一方で定期借地権が適用されている場合、契約期間が満了したあとは更新できず更地にして地主に返却しなければなりません。借地権付き建物を検討するときは、土地に適用されている借地権の種類を確認することが大切です。

 

 

借地権付き建物のデメリット
 
 
 

借地権付き建物には、以下3点のデメリットがあると考えられます。

 

  • 地代の支払いが必要
  • 改装や建替えが自由にできない
  • 住宅ローンの審査に通過しにくい

 

 

地代の支払いが必要
 
 
 

借地権が設定されている土地を取得した場合、地主に対して一定の地代を支払うのが一般的です。住宅ローンを組んでいる場合は、ローンの返済と合わせて地代の支払いが毎月発生します。

 

年間で支払う地代は地主によって異なるものの、土地部分の固定資産税の3〜5倍程度になることもあります。また地主によっては、更新時に更新料の支払いを求められることもあるのです

 

借地権付き建物を購入したからといって、マイホームを取得したときのランニングコストを必ずしも抑えられるとは限りません。借地権付き建物を購入するときは、地代や更新料を確認しましょう。

 

 

改装や売却が自由にできない
 
 

借地権付き建物に適用されている借地権は、ほとんどが賃借権です。そのため土地の上に建物を建てられるものの、改装や増改築、建て替えなどをする場合は、地主の許可を得なければなりません。

 

一方で工事の規模によっては、地主の許可が不要である場合もあります。借地権付き建物を購入したあとに、増改築や建て替えなどをする場合は、必ず地主に相談しましょう。

 

 

住宅ローンの審査に通過しにくい
 
 
 

借地権付き建物は、担保としての価値が低い傾向にあるため、住宅ローンの審査に通過できなかったり、希望の融資額に届かなったりする恐れがあります。

 

住宅ローンは、基本的に購入する物件を担保に借りるものです。住宅ローンの返済を長期間にわたって滞納された場合、金融機関は担保になっている物件を競売にかけて、融資したお金を回収しようと試みます。

 

住宅ローンを組んで購入する物件に、担保としての価値がなければ、金融機関は返済を滞納されたときに融資金を回収できません。そのため住宅ローンの審査では、物件の担保価値が入念にチェックされるのです。

 

借地権付き建物は、担保としての価値が割安な傾向にあり、住宅ローン審査において不利であるといわれています。住宅ローンを組んで借地権付き建物を購入する場合は、充分な頭金を準備するなど、審査に通過しやすくなる工夫が必要でしょう。

 

 

借地権付き建物は売却したり相続したりできる
 
 


借地権付き建物は、地主の許可が得られれば不動産会社に依頼して売りに出せます。交渉次第では、地主に土地の借地権を買い取ってもらうことも可能です。

 

また地主が持っている土地を貸し出す権利(底地権)の一部と、借地人がもつ借地権の一部を等価で交換して、1つの土地を決められた割合で地主と借地人それぞれで所有する方法もあります。

 

加えて借地権は、配偶者や子どもなどの家族に相続することも可能です。なお借地権を相続した場合は、亡くなった人が所有していた土地を相続するときと同じく相続税の課税対象となります。

 

 

 

 

 
(まとめ)
 

借地権とは、一般的に賃借権を指しており、借地人が増改築したり売却したりするためには、地主の許可が必要です。また土地部分の固定資産税や都市計画税の支払いは不要ですが、地主に対して地代を支払う必要があります。

 

一方で借地権付き建物は、価格が割安であり、立地や間取りが好条件である物件もあります。借地権付き建物を含めて検討することで、予算内で希望に合致したマイホームが見つかりやすくなるでしょう。

 

借地権付き建物には一長一短があるため、総合的にみて自分自身に合っているかどうかを考えることが大切です。 

 

 

 

 

 

【コラム執筆者】

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品木 彰(シナキ アキラ)

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/