コラム

住み替え時の購入・売却の順番を決めるポイント

2021.12.20

住み替えを考え始めると必ず突き当たるのが、「いまの家を売るのと、新しい家を買うのと、どちらを先に進めるべきか」、あるいは、「住んだまま売るか、引っ越してから売るか」という悩ましい問題です。

売却が先のスケジュールを「売り先行」、購入が先のスケジュールを「買い先行」と呼びます。今回は売り先行と買い先行の順番を決めるポイントについて解説します。

「売り先行」では、仮住まいが必要になることもある

住み替えを検討する人の多くは、いま住んでいる家のローンがまだ残っています。このため、まず家を売って、そのお金でローンの残りを一括返済し、それから住宅ローンを組み直して新しい家を買う、という流れをとるのが一般的です。

売り先行では落ち着いて家の売却に臨めるので、買手との交渉にもじっくり取り組めます。確定した売却価格をもとに、資金計画を立てやすいというメリットもあります。

ただし売買契約が成立したら、引き渡し日までに物件から確実に退去できるよう、速やかに住み替え先を決めなくてはなりません。

間に合うように新居が確保できないと、仮住まいが必要になることもありますから、引き渡し日の調整を含めて担当者とよく相談しておきましょう。新居の購入契約は急がないまでも、物件探しはある程度早い時期から心掛けておくと安心です。

次の住まいをしっかり確保してから、いま住んでいる家を売却します。新居探しにたっぷり時間がかけられますし、いま住んでいる家を引き払う時点で、すでに次の住まいが決まっているという安心感が得られます。

難しいのは、売却のタイミングです。いま住んでいる家のローンが完済していない場合は、売却したお金で残りのローンを支払ったうえで、新居のローンを組むことになりますが、なかなか買い手がつかないと資金の予定が立ちません。

新居はもう決めてしまっているので、安く叩かれても売らざるを得なくなったり、場合によっては新居の購入をキャンセルする事態もあり得ます。

ローン完済と新居購入に使える「住み替えローン」　

売却する住まいの住宅ローンを完済していれば、新居購入のためのローンを新しく組むことができます。

前のローンが残っていても、不動産の売却代金で残債を一括返済すれば大丈夫です。

ところが実際には、売却代金がローン残債に満たないことが、少なからずあります。残債があると抵当権を抹消できず、売買契約自体が成立しません。

そこで自己資金で補塡してローンを完済するわけですが、それも難しい場合は、銀行によっては「住み替えローン」というものが使える場合があります。「住み替えローン」とは、家を売却しても住宅ローンが完済できないときに限って、残債分と新居の購入資金を、まとめて借りられるローンです。

・自宅を売却しても、ローンが残る人　　➡　住み替えローンが使えます
・自宅を売却してローン完済できる人　　➡　住み替えローンは使えません

住み替えに便利なローンですが、「住まいの売却日と、新居の購入日を同日にしなければならない」という条件がつく場合があります。住み替えローンの利用を検討するのであれば、うまく日程を合わせられるかどうか、不動産会社の担当者に早い段階で相談する必要があります。

まとめ

・売り先行では引き渡し日までに新居を確保

・資金に余裕がある場合は買い先行を選択できる

【コラム執筆者】

山本　健司

プロフィール

ミライアス株式会社代表取締役。大手不動産会社で全国１位の成績を連続受賞。不動産相談件数16,000件超。著書『初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ（サンルクス出版）』『損しない! モメない! 実家の不動産相続のヒケツ（サンルクス出版）』