コラム

相続対策で不動産を活用できる理由とは?仕組みや注意点を詳しく解説

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相続対策とは、残された家族が揉めないように遺産の分け方を考えたり、相続税の負担が重くならないように対策したりすることをいいます。

税制改正により2015年1月1日以降に発生する相続について、遺産のうち相続税の計算から除外される「基礎控除」が減額され、改正前よりも相続税がかかりやすくなりました。そこで、相続税の負担を減らすために不動産を活用する方法が注目されています。

本記事では、不動産の購入が相続対策となる理由や、不動産を活用する際の注意点についてわかりやすく解説します。

 
 
不動産購入が相続対策となる理由
 

不動産が相続対策として注目されているのは、相続税を計算するときに時価よりも低く評価されるためです。

 

相続税は、引き継いだ遺産の価値を評価した金額(評価額)に、所定の税率をかけて計算します。現金の場合は、預貯金の口座にある残高がそのまま評価額となるのに対し、不動産は時価ではなく特殊な方法で評価されます。

 
 
 
土地部分は「路線価」で評価される
 
 
不動産においては相続税を計算する際、土地部分は「路線価」を用いて評価します。路線価とは、簡単にいえば国税局が日本中の道路1本1本に振っている値段です。
 
道路に接している土地の面積に路線価をかけると、土地の相続税評価額を算出できます。路線価を用いてされた土地の相続税評価額は、時価の8割程度です。
 
 
 
 
建物部分は「固定資産税評価額」で評価される
 

建物の評価額は、市区町村が定める「固定資産税評価額」を用いて計算します。固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税などの税金を計算する際に用いられる評価額です。

固定資産税評価額は、建物の再建築価格や建築費の7割程度に設定されています。

 
 
 
不動産の相続税評価額の計算方法
 

例えば土地が2,000万円、建物が2,000万円、合計4,000万円の価値がある不動産を所有していた場合、相続税評価額の目安は以下の通りです。

 

● 土地部分:2,000万円×80%=1,600万円


● 建物部分:2,000万円×70%=1,400万円


● 合計:1,600万円+1,400万円=3,000万円

 

4,000万円の価値がある不動産を相続した場合、相続税を計算するときは3,000万円と評価されます。

 

一方で4,000万円の現金は、相続税を計算するときも4,000万円と評価されます。価値が同じである場合、現金よりも不動産で相続したほうが相続税の負担を軽減できるのです。

なお不動産を贈与したときも、土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額を用いて価値が評価され、贈与税が計算されます。

 
 
 
小規模宅地等の特例でさらに相続税を軽減できる可能性も
 
 

亡くなった人が住んでいた土地や、事業を営んでいた土地を相続した場合「小規模宅地等の特例」が適用されると、土地の相続税評価額を最大80%引きにできます。

小規模宅地等の特例では、相続によって取得した土地の利用目的ごとに、評価額の減額割合や、減額が適用される面積の上限が定められています。

 

◯居住用(亡くなった人が住んでいた土地)
● 減額割合:80%
● 減額面積:330㎡まで

 

◯事業用(亡くなった人が事業で利用していた土地)
● 減額割合:80%
● 減額面積:400㎡まで

 

◯貸付用(亡くなった人が所有していたマンションや駐車場などの宅地)
● 減額割合:50%
● 減額面積:200㎡まで

 

例えば、亡くなった人が住んでいた土地を相続したとしましょう。土地の相続税評価額が2,000万円、面積が150㎡であった場合、小規模宅地等の特例が適用されると、評価額が2,000万円×(100%-80%)=400万円となります。

 

このように相続においては、小規模宅地等の特例を適用できると土地部分の評価額を大幅に減らせます。

 
 
小規模宅地等の特例には要件がある
 
 

小規模宅地等の特例を適用するためには、所定の要件を満たさなければなりません。

 

例えば、亡くなった人が住んでいた土地を相続した場合、小規模宅地等の特例を適用できるのは、基本的に「配偶者」または「亡くなった人と同居していた親族」です。

 

また、亡くなった人と同居していた親族が土地を相続する場合、相続開始時から相続税の申告期限まで、引き続き同居していた家に住み続ける必要があります。

 

亡くなった人に配偶者も同居していた親族もおらず、同居していなかった親族が相続した場合でも、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。ただし同居していない親族が持ち家に住んでいた場合は、小規模宅地等の特例を適用できません。

 

 

借地権付き建物や賃貸不動産はさらに相続税評価額が低くなる
 
 

土地には、自らが所有権をもつ「自用地」以外にも「貸宅地」や「貸家建付地」などの種類があり、相続税評価額の計算方法が異なります。

 

貸宅地とは、建物を建てるために他人から借りた土地です。借地権付き建物を購入した場合、土地は貸宅地となります。

 

貸家建付地とは、賃貸マンションや賃貸アパートなど、人に貸すための住居が建っている土地です。

 

相続した土地が貸宅地や貸家建付地であった場合、土地部分の相続税評価額を計算する際に、一定の割合が減額されます。

 

 

不動産で相続対策をする際の注意点
 
 

相続する財産に不動産が含まれていると、残された家族が遺産分割で揉めやすくなる恐れがあります。

 

例えば、遺産が500万円の預貯金と4,000万円の不動産であったとしましょう。相続人が子ども2人であった場合、不動産を相続できなったほうが、不公平に感じてしまうかもしれません。

 

不動産を売却して現金に換えたうえで、分割する方法もあります。しかし故人が亡くなった事実を知ってから10か月以内に、遺産の分け方を決めて相続税を申告する必要があるため、売り急いでしまって相場よりも安く売却してしまうリスクがあります。

 

不動産を引き継いだほうが、引き継がなかったほうに一定の金銭を支払うのも方法です。しかしその場合、不動産を引き継ぐほうがまとまった現金を持っていなければなりません。

 

不動産を相続人同士で共有名義にするのも、トラブルのもとです。共有名義の不動産は、売却やリフォーム工事などの意思決定をする際に、共有者すべての同意が必要であるため、意見が割れて揉めてしまうことがあるのです。

 
 
 
遺言を作成しても安心できない
 
 

不動産を含む財産の引き継ぎ方を指定するために、遺言を作成する人は少なくありません。遺言には、亡くなった人の意思が込められているため、遺言書が作成されていた場合は、記載内容に沿って遺産が分割されることが多いです。

 

しかし遺言を作成していても、必ずその通りに遺産が引き継がれるわけではありません。財産を相続する権利がある人(相続人)には「遺留分」を請求できる権利があるためです。

 

遺留分とは、相続人が法律によって定められた割合の財産を取得できる権利です。

 

遺言によって特定の家族に不動産を引き継ぐと指定しても、最低割合の財産を取得できなかった相続人に遺留分を主張されると「不動産を売って現金に変える」「不動産を共有名義にする」などの対応が必要になるでしょう。

 

不動産による相続トラブルは、決して珍しいものではありません。相続対策のために不動産を購入する場合は、相続人になる予定の家族と話し合って理解を得ておくことが大切です。

 

 

あからさまな節税目的で不動産を購入すると税務署から否認されるリスクがある
 
 
 

相続税を節税するためだけに不動産を購入すると、税務署から否認されるかもしれません。

 

税務署から否認された場合、路線価や固定資産税評価額ではなく、時価をもとに不動産の価値を計算し直したうえで、相続税の不足額を納めなければならなくなる恐れがあります。

 

相続対策で不動産を検討されている方は、不動産会社の担当者や税理士など、専門家に相談に相談しアドバイスを受けたうえで、慎重に判断をすることが大切です。

 

 
(まとめ)
 

相続税を計算するとき、土地部分は時価の8割程度である「路線価」をもとに、建物部分は時価の約7割である「固定資産税評価額」をもとに評価されます。

 

また亡くなった人が住んでいた土地などを相続した場合、所定の要件を満たしていると小規模宅地等の特例を適用でき評価額をさらに減らせます。

 

ただし相続財産の大半を不動産が占めてしまうと、相続人同士でトラブルが発生しやすくなるため、購入する前に家族の理解を得ることが大切です。

 

 

 

 

 

【コラム執筆者】

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品木 彰(シナキ アキラ)

プロフィール

保険・不動産・金融ライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。大手生命保険会社や人材会社での勤務を経て2019年1月に独立。年間で700本以上の記事執筆に加えて、不動産を始めとしたさまざまな記事の監修も担当している。

https://daisakukobayashi.com/